Будущее рынка девелопмента: сохранить ипотечный фундамент

Поделиться

VK

Резюме

• С начала 2020 года по февраль 2023 года средние цены в новостройках России выросли более чем на 80%, 2021 год оказался рекордным по объемам выдачи ипотечных кредитов, а 2021-2022 годы рекордными по старту нового жилищного строительства.
• В 2022 году приобрела популярность ипотека от застройщика по околонулевым ставкам, что опустило среднюю ставку по ипотечным продуктам до исторического минимума. Платой за низкие ставки стало завышение стоимости квартир при покупке, что принесло на рынок новые риски и вызвало резкое противодействие Банка России таким практикам продаж.
• В настоящий момент усилия девелоперов направлены на поддержание спроса, силы и ресурсы которого иссякают. Правительству важно сохранить и нарастить объем строительства и ввода новых объектов, а Банку России – не допустить формирования пузыря, связанного с кредитованием сферы жилищного строительства. Ближайший год станет годом формирования нового баланса на рынке девелопмента.
• Бизнес-модели девелоперов имеют запас прочности в случае негативной динамики цен на квартиры, однако мы полагаем, что при сохранении темпов роста объемов строительства ценовой баланс сложится недалеко от текущих уровней. Сектор жилищного строительства в последние годы получает приоритетную поддержку, и мы ожидаем, что эта поддержка продолжится, а компромисс в допустимых маркетинговых схемах также будет достигнут.
• Рейтинговое агентство «Эксперт РА» подготовило рэнкинг привлекательности застройщиков, который позволит увеличить прозрачность рынка и качество конкуренции, а также дополнить систему бенчмаркинга девелоперов факторами, учитывающими кредитный рейтинг и нефинансовые критерии.

Цены на рекордных уровнях, однако объем ввода жилья демонстрирует скромную динамику

С начала пандемии коронавируса в 2020 году мы наблюдаем повышенную активность на рынке девелопмента, во многом связанную с льготной ипотекой. Это проявилось в ценовом буме и восстановлении объемов строительства, однако к настоящему моменту рынок накопил дисбалансы, которые угрожают гармоничному развитию.

Согласно данным Росстата рост цен за период январь 2020 – декабрь 2022 составил 71%, данные за 1 квартал 2023 еще не опубликованы.

Объемы новых строек также продемонстрировали значительный рост. По данным аналитического центра ДОМ.РФ, в 2021 году девелоперы начали строительство рекордных 42,6 млн кв.м., а в 2022 году практически повторили рекорд с показателем 42,3 млн кв.м. Данные касаются только объемов жилья, строящегося с привлечением средств граждан по закону о долевом строительстве, по данным субъектов РФ в 2022 году выдано новых разрешений на строительство порядка 50 млн кв. м. Старт нового строительства – индикатор, напрямую связанный с будущим вводом жилищного фонда эксплуатацию, его высокие значения последних лет говорят о том, что объем текущего строительства в ближайшие несколько лет будет оставаться высоким. Объем ввода жилых домов в эксплуатацию (за исключением построенных населением) в последние годы демонстрировал позитивную динамику, однако остается на уровне значений 2017 года и существенно отстает от рекордного 2015 года, когда было введено 50,1 млн кв.м.

Если учитывать индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), то по итогам 2022 года обеспечен рекордный ввод жилья в размере 102,7 млн кв. м. Годом ранее было введено 92,6 млн кв.м., в масштабах страны прирост оказался существенным.

Стоит отметить еще один значимый показатель, который тесно связан с двумя предыдущими – объем выданной ипотеки! 2021 год также оказался рекордным по объемам выдачи ипотеки в стране, когда суммарное количество выданных займов на покупку жилья составило 1,9 млн штук с общим объемом 5,7 трлн рублей, а декабрь 2022 года стал рекордным месяцем, когда было выдано 177,9 тыс. штук ипотек с суммарным размером заимствований более 700 млрд рублей.

Стефан Ясногородский,
руководитель направления по недвижимости корпоративно-инвестиционного бизнеса, Совкомбанк

«Стоит отметить, что в 2022 году около 70% всех сделок происходило с использованием ипотечных средств в рамках программ субсидирования либо государства, либо застройщика».

В период с начала 2020 года по февраль 2023 года средний размер ипотечного заимствования увеличился с 2,2 до 3,6 млн рублей или на 63%, что лишь незначительно отстает от динамики цен на первичном рынке.

Рост основных показателей рынка первичной недвижимости произошел во многом благодаря одной из мер господдержки граждан во время пандемии – введенному в апреле 2020 года Правительством РФ механизму ипотеки по льготной ставке, которую мог получить любой гражданин независимо от своей социальной группы, типу работы или региона проживания. С тех пор программу ипотеки по льготной ставке несколько раз продляли, на данный момент окончание программы запланировано на середину 2024 года.

Около нуля: что будет с ипотекой от застройщиков?

«Околонулевая ипотека» или, как её называют «льготная ипотека от застройщика», появилась в 2022 году. Девелоперы и банки начали активно использовать данную программу для стимулирования спроса на жилую недвижимость и банковские ипотечные продукты на фоне сокращения активности населения из-за экономической неопределенности в стране. Механизм работает следующим образом: банк выдает ипотечному заемщику кредит под предельно низкую ставку в 1% и даже менее, при этом стоимость квартиры возрастает на 20-30%, которые застройщик передает банку для компенсации его выпадающих доходов. В результате применения такого механизма продаж спрос на квартиры застройщика возрастает, банк увеличивает свой ипотечный портфель, а покупатель получает квартиру по завышенной стоимости, но с меньшей переплатой по процентам.

Околонулевая ипотека несет скрытые риски, которые ложатся на плечи банков и заемщиков. В случае дефолта заемщика банк забирает актив, рыночная стоимость которого оказывается ниже ранее заложенной при выдаче ипотеки. В другом случае, если заемщик примет решение продать квартиру ранее полной выплаты по ипотеке, то он может получить убыток и даже потерять первоначальный взнос, т.к. цена на квартиру на вторичном рынке вполне может оказаться ниже цены покупки.

Эта ситуация не могла не заинтересовать Центральный банк, поскольку регулятор стремится уменьшить риски на ипотечном рынке для всех участников сделки по приобретению квартиры. Банк России уже анонсировал применение повышенных надбавок к коэффициентам риска для банков, которые выдают ипотеки на новостройки по ставкам ниже рыночного уровня, под удар также попали ипотечные продукты с низким первоначальным взносом. По мнению регулятора все эти меры позволят охладить рынок жилья и уменьшить риски появления ценового пузыря. Тенденции последних месяцев говорят о росте средневзвешенной ставки по ипотеке на первичном рынке, которая тем не менее пока еще остается существенно ниже ставки льготной ипотеки с господдержкой.

На графике видно, что весь срок жизни субсидируемой ипотеки с господдержкой средняя ставка на первичном рынке даже ниже ставки льготной ипотеки, причем разница становится существенной в 2022 году с появлением механизма ипотеки от застройщика по околонулевым ставкам. В 2023 году спред данных ставок стал сокращаться, мы прогнозируем дальнейший рост ставок по ипотеке на первичном рынке по мере ужесточения регулирования банковских ипотечных программ со стороны ЦБ РФ.

Стефан Ясногородский,
руководитель направления по недвижимости корпоративно-инвестиционного бизнеса, Совкомбанк

«В текущем году банки будут подходить к выдаче новых проектных кредитов более осмотрительно, так как прогнозирование будущих потоков любого проекта в текущей фазе рынка значительно осложнено».

Ожидания застройщиков: цены держатся, объемы строительства падают, доля ипотеки – не меньше половины

При присвоении кредитных рейтингов компаниям мы уделяем большое внимание финансовым моделям, это важный этап рейтинговой оценки и важный источник информации о рыночных трендах. Для рынка жилищного строительства основные рыночные предпосылки и факторы развития, согласно планам компаний, выглядят так.

Уровень цен: Большинство застройщиков закладывает «плоский» уровень цен на кв.м. в 2023-2024гг на уровне 2022 года. В своих финансовых моделях девелоперы не ожидают существенного роста стоимости жилой недвижимости на первичном рынке, но и снижаться от достигнутых уровней не планируют.

Объемы строительства: Объем старта новых проектов в ближайшие два года скорректирован многими в меньшую сторону по сравнению с планами, которые озвучивались в 2021 году. Сокращение значительное и зачастую достигает 30-40% в натуральном выражении.

Доля ипотеки: Доля ипотеки в будущих объемах продаж заложена на стабильно высоком уровне и не падает относительно фактических результатов последних лет. В зависимости от застройщика доля ипотеки в продажах находится в пределах 50-80%.

Новые тренды: у ряда девелоперов всё большую популярность приобретает тип проектов «квартиры с отделкой», это тренд на расширение продуктовой линейки и дополнительный способ оказать поддержку маржинальности бизнеса.

Мы считаем эти ожидания девелоперов важными, т.к. соблюдение предпосылок финансовых моделей – ключевое условие проектного финансирования. Из вышеописанного можно сделать вывод, что застройщики будут стремиться сохранить цены и маржинальность проектов даже если придется за это заплатить уменьшением объемов строительства. Также очевидно, что именно ипотека, по мнению участников рынка, будет продолжать оставаться необходимым драйвером для поддержания объемов продаж.

Условия развития: сохранение льготных программ при изменении портрета потребителя

Мы полагаем, что ипотечная льготная программа с господдержкой будет продолжена в том или ином виде, поскольку она крайне важна как для индустрии строительства за счет формирования должного уровня спроса, так и для банковской индустрии за счет продажи ипотечных продуктов и проектного финансирования. Тем не менее льготные программы без ограничительных условий по типу заемщиков могут приводить к ценовым перекосам и надуванию «пузырей» на рынке недвижимости, когда один заемщик имеет возможность пользоваться программой с господдержкой многократно не для решения своих бытовых вопросов, а для инвестиционных целей. В этом случае в будущем существует вероятность разделения ипотечных программ на субсидируемые государством ипотечные программы для социально значимых групп (многодетные семьи, учителя, врачи, социальные работники, госслужащие и др.), а также на классические ипотечные программы по рыночным ставкам, которые могут использоваться в том числе и для инвестиционных целей. Но в текущий момент таких тенденций не наблюдается и программа государственного льготного ипотечного кредитования доступна широкому кругу граждан РФ, что позитивно воспринимается участниками индустрии девелопмента.

Индустрия девелопмента и банки будут отстаивать у ЦБ своё право на ипотеку от застройщика, поскольку она крайне важна для стимулирования спроса. В последние месяцы ставки по ипотеке от застройщика стабильно идут вверх, такая тенденция скорее всего сохраниться и будет найдена «золотая середина» таких ставок, которые не будут сильно «раздражать» регулятора, но смогут оказать поддержку продажам в ощутимой мере. Скорее всего ипотечные программы по экстремально низким ставкам, составляющим несколько процентов или даже доли процентов, останутся в прошлом.

Цены на первичном рынке сейчас демонстрируют незначительное охлаждение, однако значимых коррекций стоимости квадратного метра мы не ожидаем. Рынок живой и эффективно балансирует за счет объемов предложения, инфляции себестоимости строительства и льготных ипотечных программ. За последние несколько лет цены на первичном рынке сильно нагрелись и вероятно немного отклонились от адекватных темпов роста, поэтому текущее замедление можно расценивать как возращение на тренд к состоянию здорового роста.

Что касается объемов строительства, то цель по вводу жилья в размере 120 млн кв. м. в год, заложенная государством в Стратегию развития строительной отрасли и ЖКХ, еще далека, но тем не менее продолжает оставаться актуальной. Считаем, что это будет выступать дополнительным фактором поддержки для ожидания продления льготных ипотечных программ и прочих мер поддержки. В данном контексте государственная цель по объему строительства расходится с планами девелоперов, заинтересованных в устойчивости своих бизнес-моделей, но баланс интересов государства и частного сектора является достижимым под чутким присмотром регуляторов.

Егор Диашов,
генеральный директор ИК Диалот

«Отрасль жилищного строительства всегда была, есть и будет одним из главных драйверов развития экономики страны, поэтому можно рассчитывать, что государство будет поддерживать ее и стимулировать».

Потребительский спрос также претерпевает изменения в соответствии с новыми тенденциями. Меняется само понятие «доступности» ипотеки: доступность ипотеки с точки зрения стоимости дрейфует в сторону доступности платежа, который поддерживается искусственно заниженными ставками. Доступный аннуитетный платеж возможен только при существенном сроке кредита, потребителю в этой ситуации принципиально не столько итоговая переплата за квартиру, сколько размер ежемесячного платежа, который уже может быть сопоставим с арендной ставкой за аналогичное жилье.

Исходя из изменения потребительских предпочтений в пользу более низких ставок и уменьшения ежемесячного платежа, возникает новые тренд: отсутствие стимулов для досрочного гашения ипотеки. При низких ставках кредита пропадает экономический смысл досрочного гашения ипотечного долга, т.к. такие ставки заведомо ниже любого альтернативного вложения денежных средств, например, банковского депозита.

Что касается кредитного качества заемщиков из индустрии жилищного девелопмента, то мы не ожидаем значимых банкротств. Работа в рамках проектного финансирования и эскроу выступают существенной страховкой от финансовой безответственности застройщиков. Однако в изменяющихся и ужесточающихся условиях кредитования и регулирования мы ожидаем дальнейший тренд на консолидацию индустрии жилищного строительства. При прочих равных условиях более мелким девелоперам сложнее демонстрировать устойчивость своих бизнес-моделей в условиях жестких ограничений, накладываемых банковскими организациями в рамках проектного финансирования. Исключением могут региональные небольшие застройщики, занимающие значительную долю на местном рынке, который пока не интересен федеральным девелоперам из-за недостаточного масштаба или логистических ограничений.

Рэнкинг привлекательности застройщиков – новый инструмент неценовой конкуренции

Конкуренция на рынке жилищных застройщиков становится выше, строительные проекты и девелоперы конкурируют между собой ценовыми факторами уже далеко не в первую очередь. Для повышения качества этой конкуренции рейтинговое агентство «Эксперт РА» подготовило новый продукт – Рэнкинг привлекательности застройщиков. Данный рэнкинг позволит дополнить систему бенчмаркинга девелоперов новыми нефинансовыми критериями, а также ввести в систему бенчмаркинга учет финансовой устойчивости через влияние кредитных рейтингов. Кредитные рейтинги активно используются профессиональными игроками финансового рынка и хорошо учитываются в объемах финансирования, однако они совсем не представлены в глазах прочих участников рынка. Мы ожидаем сохранение активности девелоперов на рынке облигаций, что будет способствовать развитию прозрачности и рейтингового покрытия, отвечая в том числе интересам покупателей жилья. Данный рэнкинг может стать еще одним важным источником информации при выборе жилищного застройщика как со стороны покупателей, так и со стороны инвестиционного сообщества.