Прогноз по сектору негативный: Ключевым драйвером спроса на жилую недвижимость на протяжении последних нескольких лет выступала льготная ипотека. Продажи по ипотечным продуктам у большинства девелоперов составляли в среднем от 70 до 90%. Сворачивание программы безадресной льготной ипотеки с 1 июля 2024 года, а также заградительные текущие процентные ставки по рыночным ипотечным программам создают предпосылки для существенного снижения спроса на квартиры в ближайшей перспективе. При этом большинство рейтингуемых компаний сектора обладают сильным финансовым профилем, в том числе за счет накопленного запаса прочности благодаря историческим сильным финансовым результатам и достаточно высокой распроданности площадей в текущих проектах. Вследствие этого агентством не ожидаются кардинальные изменения в финансовом профиле компаний на горизонте действия рейтингов (12-18 месяцев).
Увеличение долговой нагрузки: Более низкие темпы наполнения эскроу счетов по сравнению с ростом проектного финансирования в ближайшей перспективе на фоне охлаждения спроса будут способствовать росту долговой нагрузки девелоперов. При этом неопределённость со спросом будет вынуждать девелоперов более осторожно подходить к запуску новых проектов и в целом снижать инвестиционную активность в расширение действующего портфеля проектов. Поэтому агентство не ожидает значительного увеличения долговой нагрузки компаний сектора за пределы 3,5х отношения чистого долга/EBITDA.
Возрастающая процентная нагрузка: «Эксперт РА» ожидает увеличения процентной нагрузки у девелоперов, в первую очередь – в результате снижения объема продаж и, как следствие, снижения темпов наполнения эскроу счетов, от наполнения которых зависит процентная ставка по проектному финансированию. При этом большинство девелоперов имеют запас прочности по обслуживанию долгового портфеля. Покрытие процентных платежей показателем EBITDA по итогам 2023г. находится в среднем на уровне 3,0х.
Давление на маржинальность: Большинство застройщиков демонстрируют высокие показатели маржинальности. Рентабельность по EBITDA за период 2021-2023 в среднем находилась на уровне 25-30%. С одной стороны, такой уровень рентабельности позволяет девелоперам разрабатывать стимулирующие программы для поддержания спроса на недвижимость за счет внутренних резервов. С другой стороны, возрастающая процентная нагрузка выступает барьером для существенной корректировки застройщиками своей ценовой политики.
Риск-радар крупнейших погашений в секторе среди клиентов агентства «Эксперт РА» на 12 месяцев
| Эмитент | Эмиссии | Объем погашения (в млн руб.) | Рейтинг «Эксперт РА» на дату последнего пресс-релиза | Описание оценки ликвидности из последнего пресс-релиза | Долг/EBITDA EBITDA/%% из пресс-релиза |
| Рейтинги в диапазоне «AA-»–«A-» | |||||
| ООО «ПИК-Корпорация» | 001P-02 | 3 500 | ruA+, стабильный | Высокий уровень ликвидности. Значительные объемы невыбранных кредитных линий, денежных средств и средств на эскроу счетах по состоянию на конец 2023 года также оказывают положительное влияние на показатели ликвидности компании. По расчетам агентства, имеющийся запас обозначенных источников ликвидности на конец 2023 года с запасом покрывает потребности Группы в финансировании строительных и инвестиционных затрат, погашении проектного финансирования и корпоративного долга в среднесрочной перспективе. | 1,6х / 2,8х |
| ПАО «Группа ЛСР» | 001P-05, 001P-04 | 5 200 | ruA, стабильный | Высокий уровень ликвидности. Прогнозная ликвидность компании находится на уровне выше среднего: операционный денежный поток на горизонте года от отчетной даты с учетом остатка денежных средств и невыбранных кредитных линий полностью покрывает плановые платежи по долгу и капитальным затратам. Качественная оценка ликвидности компании оценивается на максимальном уровне: наблюдается диверсификация кредитного портфеля по источникам заимствований, а наличие существенного объема невыбранных кредитных линий и широкие возможности группы по привлечению дополнительного финансирования нивелируют риски рефинансирования. | 3,2х / 2,6х |
| АО «ГК «Пионер» | 001P-05, | 2 525 | ruA-, негативный | Показатели ликвидности находятся на приемлемом уровне. Вследствие активного наращивания проектов, реализуемых через механизм проектного финансирования на фоне существенного увеличения масштабов бизнеса, операционный денежный поток в среднесрочной перспективе будет отрицательным. При этом Группа располагает большим запасом источников ликвидности в виде невыбранных кредитных линий и денежных средств, кратно превышающих потребности в финансировании в перспективе 12 месяцев от отчётной даты. ГК «Пионер» имеет многолетний опыт работы с крупнейшими кредиторами, диверсифицированный кредитный портфель с комфортным графиком погашения долга без пиковых погашений в среднесрочной перспективе. Таким образом, агентство не ожидает сложностей в получении финансирования в необходимом объеме, и показатели ликвидности будут находиться на приемлемом уровне. | 5,4х / 1,2х |
| АО «Джи-групп» | 002Р-01, 12% 18jul2024 RUB (ЦФА), 14% 17jul2024 RUB (ЦФА), 30aug2024 RUB (ЦФА, NDM_9), 5may2025 RUB (ЦФА) | 797 | ruA-, стабильный | Комфортный уровень ликвидности. У компании сбалансированный долговой портфель без пиковых погашений в среднесрочной перспективе. Также компания имеет диверсифицированную структуру кредиторов, доля крупнейшего кредитора составляет 33% в долговом портфеле. По расчетам агентства, имеющийся значительный объем денежных средств на балансе компании в совокупности с возможностями компании по привлечению дополнительного заемного финансирования значительно покрывают обязательства по погашению корпоративного долга в среднесрочной перспективе и инвестиционные затраты. При этом агентство отмечает регулярную выдачу займов связанным структурам, что сдерживает оценку качественной ликвидности. | 2,6х / 3,6х |
| Рейтинги в диапазоне «ruBBB+»–«ruB-» | |||||
| ГК Страна Девелопмент (ООО "Элит Строй") | 01 | 1 000 | ruBBB, стабильный | Большая часть долгового портфеля компании представлена проектными кредитами, по которым выплаты по телу долга и процентам привязаны по срокам к окончанию реализации проектов. Таким образом, у компании отмечается сбалансированный долговой портфель без пиковых погашений в среднесрочной перспективе, что оказывает поддержку ликвидности компании. Также положительное влияние на оценку ликвидности компании оказывает наличие значительного объема невыбранных кредитных линий по проектному финансированию. | 3,7х / 1,3х |
| Группа «Талан» (ООО «Талан-Финанс», ООО «Созидание») | 001P-03 | 850 | ruBBB-, стабильный | При анализе показателя прогнозной ликвидности на горизонте года от отчётной даты агентство учитывало тот факт, что операционные расходы будут финансироваться преимущественно проектными долгом. Группа располагает существенным объемом источников ликвидности в виде денежных средств и их эквивалентов, невыбранных кредитных линий для покрытия всех потребностей Группы в финансировании операционных и капитальных затрат, покрытия долговых обязательств на протяжении года от отчетной даты. Качественную оценку ликвидности Группы сдерживает отсутствие формализованной дивидендной политики. Учитывая опыт работы компании с кредитными организациями, диверсифицированный кредитный портфель и отсутствие пиков погашения, риски рефинансирования корпоративного долга или отказа в предоставлении новых средств со стороны банков оцениваются как низкие. | 2,4х / 3,3х |
| ООО «Главстрой» | 001P-01 | 1 500 | ruBB+, стабильный | Приемлемый уровень ликвидности. Большая часть долгового портфеля компании представлена проектными кредитами, по которым выплаты по телу долга и процентам привязаны по срокам к окончанию реализации проектов. Таким образом, у компании отмечается сбалансированный долговой портфель без пиковых погашений в среднесрочной перспективе, что оказывает поддержку ликвидности компании. Также положительное влияние на оценку ликвидности компании оказывает наличие значительного объема невыбранных кредитных линий по проектному финансированию в размере более 100 млрд. руб., предусматривающие специфику продаж компании на более поздних сроках реализации проектов. При этом более половины долгового портфеля представлено одним кредитором, что оказывает давление на качественную оценку ликвидности. Также специфика продаж на более поздних этапах готовности объектов создает повышенные риски для ликвидности в случае наступления неблагоприятной рыночной конъюнктуры. | значительно превышает уровень в 4,5х / 1х |
