Прогноз по сектору развивающийся: Большинство рейтингуемых агентством «Эксперт РА» компаний сектора обладают сильным финансовым профилем, в т. ч. за счет накопленного запаса прочности благодаря историческим значительным финансовым результатам, что отражено в распределении рейтингов преимущественно в инвестиционной категории. Поддержку сектору оказывают низкая обеспеченность населения жилищным фондом, стимулирующие государственные программы, а также устоявшееся восприятие квадратных метров как инструмента сохранения сбережений. Тем не менее, по мнению агентства, отрасль крайне сильно подвержена экономическим шокам, вследствие чего профиль компаний в ближайшей перспективе будет определяться адаптацией экономики России к сложившейся ситуации. Дополнительное давление на профиль застройщиков будет оказывать повышение ключевой ставки Банком России, следствием чего станут рост процентных расходов девелоперов, а также удорожание ипотечных программ, что негативно влияет на спрос.
Приемлемый уровень долговой нагрузки: Компании демонстрируют умеренный уровень долговой нагрузки – отношение чистого долга к EBITDA в 2022 году находится в среднем на уровне 3х, несмотря на сложную макроэкономическую конъюнктуру. Агентство также не ожидает ухудшения показателей в среднесрочной перспективе. Значительные исторические объемы продаж продолжают отражаться в отчетности компаний 2022 года. Завершение проектов по старым правилам и переход на проектное финансирование, а также продолжающееся инвестирование в расширение портфеля проектов для наращивания масштабов бизнеса повлияли на рост долгового портфеля большинства компаний в 2022 году. Компаниям удается поддерживать объемы наполнения эскроу-счетов, позволяющие отчасти нивелировать рост долгового портфеля вследствие увеличения проектного финансирования.
Возрастающая процентная нагрузка: Существенный рост процентных расходов в 2022 году у большинства компаний в портфеле агентства объясняется сильным повышением ключевой ставки ЦБ (в I–II кварталах 2022 года), снижением объема продаж и, как следствие, невысокими темпами наполнения эскроу-счетов, от наполнения которых зависит процентная ставка по проектному финансированию. Покрытие процентных платежей показателем EBITDA по итогам 2022 года находится в диапазоне 2,5–3,0х (в среднем выше уровня 3,5х в 2021 году).
Сохранение маржинальности: В марте и октябре 2022 года у застройщиков дважды практически останавливались продажи. Несмотря на это, рентабельность по EBITDA по итогам 2022-го в среднем осталась на уровне 25% (на уровне 2020–2021 годов). В 2022-м в высокой стадии готовности находились проекты, продажи в которых пришлись на ценовой бум на рынке жилой недвижимости в 2020–2021 годах. Поддержку маржинальности также оказало нежелание застройщиков даже во время макроэкономических потрясений значительно корректировать свою ценовую политику.
