Прогноз по сектору развивающийся. В результате реформы отрасли, отсечения застройщиков от бесплатных средств дольщиков и перехода на проектное финансирование многие девелоперы в поисках дополнительного финансирования обратили внимание на публичный рынок долга. За последние три года на рынке появились новые эмитенты. Интерес к выпуску облигаций объясняется долгосрочным характером заимствования, отсутствием залогов и целевым использованием средств. Привлечение финансирования на публичном рынке долга в настоящее время видится для застройщиков одним из драйверов роста бизнеса. По состоянию на октябрь 2023 года в обращении находится облигаций девелоперов на сумму более 300 млрд рублей, из которых около 40% выпущено компаниями, имеющими кредитный рейтинг от агентства «Эксперт РА».
Большинство рейтингуемых агентством «Эксперт РА» компаний сектора обладают значительным финансовым профилем, в т. ч. за счет накопленного запаса прочности благодаря историческим сильным финансовым результатам, что отражено в распределении рейтингов преимущественно в инвестиционной категории.
Поддержку сектору оказывают низкая обеспеченность населения жильем, стимулирующие государственные программы, а также устоявшееся восприятие квадратных метров как инструмента сохранения сбережений. С одной стороны, повышение ключевой ставки Банком России будет оказывать давление на процентную нагрузку девелоперов. С другой стороны, удорожание ипотеки для вторичного рынка до почти заградительного уровня может смещать спрос в пользу первичного рынка. В условиях продолжающегося действия программ льготной ипотеки агентство не ожидает принципиального изменения бизнес-рисков девелоперов. Тем не менее отрасль крайне подвержена экономическим шокам. Вследствие этого профиль компаний в ближайшей перспективе будет определяться продолжающейся адаптацией экономики России к сложившейся ситуации. Меньшее давление будут испытывать компании, способные в силу своего опыта и масштабов продолжать привлекать финансирование и его диверсифицировать, несмотря на макроэкономическую ситуацию.
Приемлемый уровень долговой нагрузки. Компании демонстрируют умеренный уровень долговой нагрузки – отношение чистого долга на середину 2023 года к EBITDA LTM находится в среднем на уровне 3х, как и на конец 2022-го. Застройщики практически полностью завершили проекты по старым правилам и перешли на проектное финансирование, благодаря чему в 1-м полугодии 2023-го уже не наблюдается такого роста долгового портфеля, как в 2021–2022 годах. Тем не менее участники рынка продолжают инвестировать в расширение портфеля проектов для увеличения масштабов бизнеса, в результате чего долговой портфель демонстрирует плавный рост. Несмотря на сложную макроэкономическую конъюнктуру, девелоперам удается поддерживать объемы наполнения эскроу счетов. Это позволяет отчасти нивелировать рост долгового портфеля вследствие увеличения проектного финансирования. Также положительное влияние на финансовые результаты застройщиков оказывают исторически значительные объемы продаж.
Возрастающая процентная нагрузка. Существенный рост процентных расходов с начала 2022 года у большинства компаний в портфеле агентства объясняется сильным повышением ключевой ставки ЦБ (в I–II кварталах 2022 года), снижением объема продаж и, как следствие, невысокими темпами наполнения эскроу счетов, что оказывает влияние на формирование процентной ставки по проектному финансированию. Покрытие процентных платежей показателем EBITDA по итогам 2022-го и 1-го полугодия 2023 года находится в диапазоне 2,5–3,0х (в 2021 году в среднем выше уровня 3,5х).
Сохранение маржинальности. Несмотря на сложную макроэкономическую конъюнктуру, застройщикам удается поддерживать высокую рентабельность. За последние 12 месяцев, закончившихся 30.06.2023, рентабельность по EBITDA в среднем осталась на уровне 25%, как и по итогам 2022-го, что сопоставимо с уровнем 2020–2021 годов. При этом в течение 2022 года (в марте и октябре) у застройщиков дважды практически останавливались продажи. В 2022-м высокую стадию готовности демонстрировали проекты, продажи в которых пришлись на ценовой бум на рынке жилой недвижимости в 2020–2021 годах.
