Жилищное строительство

Поделиться

VK

Введение

Как регулировались земельные отношения? Какими были строительный бизнес и отношение к ипотеке? Что мы видим сейчас по этим направлениям по прошествии 30 лет?

Свое начало рынок недвижимости берет в 1990-м с принятия Закона «О собственности в СССР» от 6 марта 1990 года, давший право гражданам на бесплатную приватизацию жилья. Цивилизованное формирование и развитие рынка недвижимости, ставшее отправной точкой для перехода рынка к текущему уровню, началось с первой половины 2000-х годов. Первой ступенью качественных изменений на рынке недвижимости стало создание законодательной базы наряду с постепенной стабилизацией ситуации в экономическом и политических аспектах. В декабре 2004 года был принят пакет из 27 законопроектов, направленных на формирование рынка доступного жилья. В принятом пакете были Жилищный и Градостроительный кодексы РФ, ряд других законов, включая 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». 214-ФЗ является ключевым законом, регулирующим отношения между покупателем жилья по договору долевого участия (ДДУ) и застройщиком. В процессе развития рынка недвижимости в 214-ФЗ вносилось существенное количество корректив, которые позволили усилить права участников долевого строительства и повысить прозрачность рынка недвижимости, однако в первоначальном виде 214-ФЗ не обеспечивал защиту средств дольщиков в случае банкротства застройщика или его недобросовестного поведения.

Основным требованием закона являлось подписание договора долевого участия (ДДУ) между застройщиком и покупателем с последующей регистрацией в Росреестре, что давало дольщику право на получение недвижимости после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию. Однако недобросовестные застройщики находили способы обойти закон, в т. ч. заключая предварительные договоры купли-продажи вместо ДДУ. Кроме того, даже если заключался ДДУ, застройщики намеренно или по причине возникновения финансовых сложностей могли не завершить строительство, тем самым оставив покупателей без жилья и с обязательствами по кредитам, полученным для его приобретения.

Для минимизации социальной проблемы в виде появления обманутых дольщиков в 2019 году была проведена масштабная реформа законодательства о долевом строительстве. В конце 2018-го был принят №478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», обязавший застройщиков с 1 июля 2019 года использовать эскроу-счета в уполномоченных банках. Таким образом с 1 июля 2019 года привлечение средств участников долевого строительства допускается только с использованием счетов эскроу по договорам участия в долевом строительстве. Если до момента введения эскроу-счетов финансовая модель застройщиков основывалась на активном использовании денежных средств от покупателей жилья, то после реформы денежные средства, поступившие от ДДУ, зачисляются на специальный эскроу-счет в банке до завершения строительства, застройщик получает доступ к денежным средствам дольщика только после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию. В этом случае финансирование строительства происходит за счет проектного финансирования, привлеченного в уполномоченном банке, или за счет собственных средств застройщика.

С 1 марта 2025 года механизм эскроу-счетов работает и в индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС).

В настоящее время, помимо классических инструментов в виде проектного финансирования, застройщики стали активнее привлекать средства на рынке капитала, который играет роль в формировании долгосрочных финансовых ресурсов. Текущий объем обращения биржевых облигаций девелоперских компаний с учетом выпусков, номинированных в иностранной валюте по актуальному курсу, составляет 375,7 млрд рублей на июнь 2025 года, выпущенный 20 компаниями, что занимает незначительную долю от всех компаний-девелоперов в России. При этом на финансовом рынке присутствуют инструменты финансирования для застройщиков для разных целей и стадий развития – от покупки земли под новое строительство, пополнения оборотного капитала до выхода на IPO. Так, получили свое распространение цифровые финансовые активы (ЦФА), выпускаемые обычно на короткий срок до одного года как альтернатива банковскому кредитованию, объем в обращении составляет 7,4 млрд рублей. В последнее время все чаще застройщики говорят о долевом финансировании, по своей сути являющимся бессрочным. На 2025 год только шесть девелоперов имеют в обращении свои акции на бирже, доля free-float доходит до 51%. Развитие рынка капитала и появление на нем все большего количества игроков положительно сказывается на уровне корпоративного управления и корпоративных отношений в компаниях-эмитентах, повышает доступность качественной, достоверной информации на финансовом рынке об участниках и общерыночных индикаторах, которые используются для анализа и принятия решений инвесторами, а также потенциальными покупателями.

Развитие рынка жилой недвижимости тесно связано с развитием рынка ипотечного жилищного кредитования. Зарождение российского рынка ипотеки начинается в 1990-х с принятия законопроектов 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года и 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года. Повышение уровня проникновения ипотечного жилищного кредитования было постепенным и заняло продолжительное время. До 2009-го отношение задолженности по ипотечным жилищным кредитам к ВВП не превышало 3% и лишь к началу 2025 года доля достигла 10%. Согласно опросу Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ), в 2007 году только 35% россиян знали, что такое ипотека, 44% респондентов что-то об этом слышали, и всего 1% граждан РФ имеют опыт ипотечного кредитования. По мере развития рынка недвижимости и рынка ипотечного жилищного кредитования отношение населения к ипотеке эволюционировало. В сегменте первичного жилья рост востребованности в ипотеке во многом стал следствием устранения основных рисков для заемщиков, связанных с возможной потерей кредитных средств из-за недобросовестности застройщиков. Опрос ВЦИОМ, проведенный в 2022 году, спустя 15 лет, показал, что уже большая часть респондентов при необходимости рассмотрела бы возможность приобретения жилья в ипотеку. Наряду с проникновением ипотечного жилищного кредитования менялся и портрет заемщика: до 2005 года ипотеку могли себе позволить преимущественно граждане с существенным уровнем дохода, при этом средний срок кредита составлял не более трех лет и основной валютой кредита выступал доллар США, то уже в дальнейшем средний возраст заемщика постепенно снижался с повышением доступности ипотеки для граждан по уровню доходов и замещении валютных кредитов на рублевые при одновременном расширении практики использования фиксированных процентных ставок и росте среднего срока ипотечного кредита. Средний возраст заемщика, оформившего ипотечный кредит в 2024 году, составил 35–40 лет, а средний срок кредита – около 25 лет. Важную роль в повышении уровня проникновения ипотеки сыграл переход Банка России к таргетированию инфляции – для заемщиков это означало унификацию способов определения ставок.

За последние 30 лет российский рынок недвижимости прошел путь от возникновения до развитого и прозрачного благодаря созданию и совершенствованию законодательной базы, системной поддержке отрасли, изменению архитектуры финансирования застройщиков, повышению уровня доступности ипотечного кредитования, в т. ч. вследствие госпрограмм субсидирования ставок по ипотечным кредитам, развитию рынка ипотечных ценных бумаг и прочим предпринимаемым мерам правительства, Банка России и других институтов.

31 октября 2022 года Постановлением № 3268-р Правительства РФ была утверждена стратегия развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2030-го с прогнозом до 2035-го. Согласно документу ключевыми стратегическими целями выступают обеспечение доступности приобретения, строительства или аренды жилья не менее чем двум третям (67%) граждан страны; ввод более 1 млрд кв. м жилья (за период 2021–2030 годов).

Как жилищные рынки развивают другие страны? Какая роль отводится институтам развития?

Государство играет активную роль в развитии жилищного рынка во многих странах ввиду фундаментальной роли жилья в социально-экономическом развитии страны. В последние годы вопросы доступности жилья становятся все более актуальными не только для развивающихся рынков, но и для стран с развитой экономикой.

В США действуют различные меры на рынке недвижимости для поддержки как спроса, так и предложения в виде программы помощи при взятии ипотеки (FHA Loans – Федеральное управление жилищного строительства (FHA) страхует кредиты покупателей жилья, что позволяет кредиторам предоставлять более низкие ставки по ипотеке), программы выдачи именных ваучеров на субсидирование арендной платы для малоимущих семей (The Housing Choice Voucher Program), программы налоговых льгот для застройщиков и прочие меры. Снижение ставки ФРС с 5,25–5,50% до 4,25–4,50% годовых также окажет поддержку рынку недвижимости в США.

Активное реформирование рынка жилищного строительства за последние годы наблюдалось в Канаде с разработки властями в 2023-м «Плана действий в сфере жилищного строительства» вследствие кризиса в отрасли в 2022–2023 годах. В стратегию заложен ввод около 3,9 млн домов к 2031 году. Для достижения стратегических целей был пополнен Фонд ускорения жилищного строительства на 400 млн долларов США с общим бюджетом 4,4 млрд долларов США, основан Фонд жилищной инфраструктуры Канады с бюджетом 6 млрд долларов США, расширен объем льготных кредитов для инвесторов для строительства дополнительных объемов арендного жилья, а также запущена программа субсидирования работ по реконструкции жилья, что также позволит пополнить предложение со стороны арендного жилья. В то же время осенью 2024 года были приняты меры для поддержки покупателей первого жилья путем увеличения максимального срока погашения ипотеки до 30 лет, повышения лимита застрахованной ипотеки, а также путем увеличения лимита использования средств с пенсионного сберегательного счета, которые могут быть направлены на первоначальный взнос по ипотеке.

В Китае власти в последние несколько лет сконцентрированы на запуске новых мер поддержки покупателей жилья. Накопленные ранее проблемы, в особенности высокая долговая нагрузка застройщиков, из-за которой в т. ч. обанкротился крупнейший девелопер China Evergrande Group и допустил дефолт по обязательствам другой крупный девелопер Country Garden, потребовала мер для стабилизации ситуации в отрасли. Среди наиболее значимых мер: снижение первоначального взноса по ипотеке до 15% с 20% для покупателей первого жилья и до 25% с 35% для покупателей второго, снижение ставки по уже выданным ипотечным кредитам в среднем на 0,5 п. п., введение и расширение программы выкупа госкомпаниями непроданного жилья у застройщиков. Также поддержку рынку недвижимости оказало планомерное снижение ставки Народного банка Китая: пятилетняя LPR на конец мая 2025-го была сокращена до 3,5% годовых.

Важная роль в продвижении и функционировании рынка недвижимости отводится институтам развития. Институты развития жилищной сферы выполняют множество функций, направленных на улучшение жилищных условий граждан. Среди них содействие реализации государственных проектов в сфере недвижимости, разработка и совершенствование законодательной базы для повышения стандартов и прозрачности отрасли, развитие жилищного строительства и финансирование проектов недвижимости, развитие рынка ипотечного жилищного кредитования, развитие рынка ипотечных ценных бумаг и другие меры, направленные на повышение доступности жилья для граждан.

В России статусом единого института развития в жилищной сфере обладает ДОМ.РФ, созданный в 1997-м (до 2 марта 2018 года – Агентство ипотечного жилищного кредитования). ДОМ.РФ осуществляет функции, предусмотренные Федеральным законом от 13.07.2015 № 225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Ключевыми направлениями деятельности ДОМ.РФ в соответствии в Законом № 225-ФЗ являются развитие рынка ипотечных ценных бумаг; развитие рынка арендного жилья; выполнение функции оператора государственных программ поддержки в жилищной сфере; развитие рынка ИЖС; развитие уполномоченного банка в сфере жилищного строительства и финансирование жилищного строительства; развитие механизма облигаций для финансирования инфраструктуры; вовлечение, градостроительная подготовка и предоставление в оборот земельных участков; формирование комфортной городской среды и комплексное развитие территорий; развитие лифтостроительной отрасли; развитие Дальнего Востока; цифровизация и развитие единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС).

Фундаментальные факторы спроса на жилье

Структурные изменения на рынке жилой недвижимости позволили существенно нарастить объемы ввода жилья и, как следствие, улучшить жилищные условия россиян. Потребность населения в улучшении жилищных условий за последние 30 лет снизилась, однако по-прежнему сохраняется на высоком уровне. Согласно результатам совместного опроса ДОМ.РФ и ВЦИОМ, в 2024-м около 40% российских семей имеют потребность в улучшении жилищных условий (в 2003 году: 61%).

Обеспеченность жильем в России

Обеспеченность жильем в России в среднем на одного человека выросла до 24,3 кв. м на конец 2015-го по сравнению с 18,0 кв. м в 1995 году, а по итогам 2024-го достигла исторического максимума в 29,4 кв. м. Тем не менее Россия все еще заметно уступает развитым странам по данному показателю. В США и Канаде – лидеры рэнкинга, в среднем на одного человека приходится 74 и 72 кв. м жилья соответственно, во Франции – 51 кв. м, в Германии – 48 кв. м, в восточно-европейских странах этот уровень в среднем превышает 30 кв. м. Существенное превышение объема жилплощади на одного человека в США и Канаде частично связано с бoльшим уровнем проникновения ИЖС. В США и Канаде доля ИЖС в общем объеме жилищного фонда превышает 60%, а в новом строительстве – 70%, тогда как в России доля ИЖС в жилищном фонде и в текущих объемах ввода составила 34 и 58% соответственно по итогам 2024 года, хотя запрос на более активное развитие рынка ИЖС существует. По данным опроса ДОМ.РФ от 2024-го, ежегодная потребность в строительстве индивидуальных домов оценивается на уровне 560 тыс. в год, что примерно в 1,2 раза выше текущего объема ввода индивидуальных домов.

Источник: Росстат, ДОМ.РФ

Также одним из ключевых факторов сохранения высокой потребности населения в улучшении жилищных условий является устаревший жилищный фонд. По данным Росстата, около 66% жилищного фонда было построено до 1995 года и нуждается в обновлении.

Доступность ипотечного кредитования в России

Ключевым способом приобретения жилья выступает ипотечное жилищное кредитование. Несмотря на активное распространение ипотеки за последние годы, уровень доступности и степени проникновения ипотеки в России существенно отстает от развитых стран. Потенциал роста рынка ипотечного кредитования в России остается высоким, поскольку доля ипотеки по отношению к ВВП составляет всего около 10%, в то время как для ведущих экономик этот показатель варьируется в диапазоне 28–80%.

Уровень проникновения аренды в России

В условиях высокой стоимости жилья альтернативным инструментом для улучшения жилищных условий выступает рынок аренды, однако в России он остается непрозрачным и уступает по уровню развития по сравнению с развитыми странами. Большая часть арендного жилищного фонда находится в теневом секторе российской экономики и не приносит доходов в бюджет. Арендное жилье, эксплуатация которого осуществляется институциональными инвесторами, в российской практике практически отсутствует, поскольку более 90% жилищного фонда РФ находится в частной собственности. По данным ДОМ.РФ, около 13% россиян живут в арендном жилье, при этом только 9% из них снимают его на рыночных условиях (остальное – социальный найм), тогда как в развитых государствах аренда выступает более распространенным способом решения жилищных проблем.

На долгосрочном горизонте потребность населения в улучшении жилищных условий наряду с высокой долей устаревшего жилищного фонда будет выступать одним из ключевых факторов фундаментального спроса на жилье и, как следствие, драйвером роста российского рынка недвижимости как в аспекте многоквартирного, так и индивидуального жилищного строительства. Международный опыт развитых стран подтверждает возможности для дальнейшего расширения объемов ввода и текущего строительства, повышения уровня обеспеченности жильем, степени проникновения ипотечного жилищного кредитования, а также более активного развития рынка аренды.

Жилищное строительство

Историческая справка и характеристика рынка жилой недвижимости

По данным Росстата, жилищный фонд с 2004 года, с момента создания фундамента в виде законодательной базы, вырос на 48% на конец 2024-го, с 2,9 до 4,3 млрд кв. м соответственно. При этом около 66%, или 2,8 млрд кв. м приходится на общую площадь зданий многоквартирных домов (включая дома блокированной застройки). В 1995 году, 30 лет назад, жилищный фонд оценивался в 2,5 млрд кв. м.

По данным Росстата, общий объем ввода жилья вырос с 30–40 млн кв. м в начале 2000-х годов до 107,8 млн кв. м по итогам 2024-го. За период с 2000 по 2024 год суммарный объем ввода жилья составил 1,7 млрд кв. м.

Обзор рынка жилищного строительства

За период 2020–2024 годов объем запуска новых проектов был минимальным в 2020-м, составив 27 млн кв. м. Тогда для сохранения экономической активности во время пандемии Банк России опустил уровень ключевой ставки до исторических минимумов в 4,25%, также для поддержания спроса населения на многоквартирные дома в 2020 году государство запустило программу безадресной льготной ипотеки. Изначально программа должна было действовать до июля 2021-го, однако затем ее пролонгировали неоднократно до 1 июля 2024 года с изменениями уровней ставок и суммы кредита. На продажи по льготным ипотечным программам за период 2020–2024 годов приходилось от 60 до 85% заключенных ДДУ, и чем выше поднималась ключевая ставка Банка России, тем сильнее возрастало влияние льготных ипотечных программ на продажи. В совокупности с переходом на проектное финансирование со счетами эскроу длительный период действия льготной ипотеки, благоприятные условия по ипотечному кредитованию способствовали опережающим темпам роста цен на недвижимость и высокому спросу на новое жилье, что позволило девелоперам отчитаться о рекордных уровнях прибыли и рентабельности. Вышеперечисленные факторы создали сильные предпосылки для многократного увеличения объемов ежегодного запуска новых проектов в 2021–2024 годах до 40–48 млн кв. м. В период 2020–2024 годов объемы текущего строительства достигли максимума в 2024-м в 114,4 млн кв. м, что обусловлено высокими темпами запуска новых проектов в 2021–2024 годах, опережающими объемы ввода запущенных ранее проектов в эксплуатацию.

В 2020–2024 годах совокупные объемы ввода МКД и ИЖС практически ежегодно увеличивались, за исключением 2024-го, когда объем ввода составил 107 млн кв. м, что примерно сопоставимо с рекордным 2023-м, в котором был введен максимальный объем площадей за всю историю существования Российской Федерации – 110,4 млн кв. м. Объем ввода сегмента МКД варьировался в пределах 42–52 млн кв. м с пиком ввода в 2023 году. 2021-й стал первым годом, по итогам которого объемы ввода ИЖС впервые превысили объемы ввода жилья в МКД. Этот тренд продолжился – в 2021–2024 годах ввод ИЖС на 13–37% превышал ввод МКД. Большие объемы вводов ИЖС обусловлены смещением интересов покупателей в сторону частных домов на фоне развития удаленного формата работы, распространения льготных ипотечных программ на покупку и строительство частного дома и в немалой степени – дачной амнистии, позволяющей регистрировать ранее построенные объекты по упрощенной процедуре (без разрешительных документов).

На спрос на квартиры и, как следствие, на ценообразование в жилой недвижимости влияют многие факторы: стоимость строительных материалов, размер реальных располагаемых доходов населения, стоимость привлечения заемных средств застройщиками, макроэкономические потрясения, которые в краткосрочные перспективе могут быть даже основным драйвером продаж, так как для большого количества населения инвестиции в жилые квадратные метры является способом сохранения сбережений, и многие другие. В 2020–2022 годах, в период действия низкой ключевой ставки Банка России и программ льготной ипотеки, на продажи без использования ипотечных программ приходилось 20–30% от заключенных ДДУ. В 2023 году, после начала повышения ключевой до двухзначных цифр и, как следствие, создания неблагоприятных условий по рыночным ипотечным программам объем продаж без использования ипотеки составил 11% от заключенных договоров. При этом 2023 год стал рекордным за последние пять лет по количеству зарегистрированных ДДУ населением. По данным Росреестра, населением было зарегистрировано 773 тыс. ДДУ на жилые помещения, из которых 656 тыс. приходилось на ДДУ с использованием льготных ипотечных программ, что составляет 85% от общего количества заключенных ДДУ. После отмены безадресных льготных ипотечных программ в середине 2024-го объем заключенных ДДУ по итогам года снизился на 26% по сравнению с 2023-м, а количество ДДУ с использованием льготной ипотеки уменьшилось до 428 тыс. по сравнению с 656 тыс. по итогам 2023 года.

За последние 10 лет средняя цена за 1 кв. м общей площади на первичном рынке жилья, по данным Росстата, увеличилась более чем в три раза. Основной рост цен произошел в последние пять лет, с 2020 по 2024 год. Если до 2020-го цена показывала однозначные темпы роста, на уровне 5–7%, то после 2020-го ежегодные темпы роста средней цены демонстрировали двухзначные цифры и в некоторые годы превышали 20%. Стремительный рост цен на рынке первичной жилой недвижимости в 2020–2024 годах сопровождался в этот период возрастающей инфляцией и достаточно высокими темпами роста номинальных доходов населения. В 2019–2020 годах номинальные среднедушевые денежные доходы показывали однозначные темпы роста, на 6 и 2% соответственно. Начиная с 2021-го среднегодовой темп роста среднедушевых денежных доходов населения превысил двухзначный уровень и составил около 15%.

Стоимостные ежегодные объемы продаж на первичном рынке многоквартирного жилья в 2020–2024 годах варьировались в пределах 2,5–4,9 трлн рублей. Наиболее существенные падения продаж в натуральном выражении наблюдались в 2022 году – на 28% на фоне обострения геополитических рисков после начала СВО и роста турбулентности макроэкономических условий. В 2024-м продажи в натуральном выражении также сократились на 28% на фоне отмены безадресной ипотечной программы со второй половины года, запретительно высоких процентных ставок. При этом в стоимостном выражении снижение объемов продаж составило лишь 3% в 2022-м и 4% в 2024-м благодаря росту удельного уровня цен.

Вовлечение земель для последующей застройки жилыми зданиями

Основным агентом Российской Федерации по предоставлению федеральных земельных участков для целей жилищного строительства и иного развития территорий является Институт развития в жилищной сфере ДОМ.РФ. В рамках Федерального закона № 161 ФЗ от 24.07.2008 «О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий» АО «ДОМ.РФ» реализует находящиеся в федеральной собственности неиспользуемые земельные участки с целью повышения потенциала таких территорий и увеличения ввода жилья. В условиях высокой волатильности спроса Институт развития в жилищной сфере ДОМ.РФ использует экосистему своих решений для поддержания устойчивости предложения, в том числе обеспечивая подготовку и вовлечение в оборот неиспользуемых федеральных и частных земель. Институт развития имеет уникальные полномочия в рамках девелопмента на заброшенных территориях, работу в рамках этой деятельности можно поделить на следующие этапы:

• Поиск, анализ и вовлечение земельных участков.
• Градостроительная проработка.
• Проведение независимой оценки.
• Запуск маркетинговой кампании и активное взаимодействие с ключевыми инвесторами и органами власти.
• Реализация земельных участков для целей жилищного строительства.

С 2022 по 2024 год с участием группы было построено 24,1 млн кв. м жилья, а градостроительный потенциал участков, вовлеченных с начала 2023-го, составил 9,4 млн кв. м. По прогнозам, на горизонте до 2030 года предусмотрено участие в реализации до 100 млн кв. м жилья с использованием различных продуктов ДОМ.РФ, что может обеспечить до 20% совокупного ввода МКД в стране.

Ключевые факторы, которые влияют на рынок жилой недвижимости

Прогноз развития рынка жилой недвижимости

По итогам I квартала 2025 года ключевые рыночные показатели демонстрируют сохранение тенденций, сложившихся в 2024-м. Основные макроэкономические, регуляторные и потребительские факторы, определившие динамику в прошлом году, продолжают оказывать влияние на рынок жилищного строительства. Существенных сдвигов в структуре спроса и предложения в первые три месяца 2025 года не зафиксировано. «Эксперт РА» ожидает сокращения объемов запуска новых проектов на рынке МКД в 2025–2026 годах относительно среднего значения за 2020–2024 годы и последующего восстановления, а также роста запуска новых проектов на горизонте 2027–2030 годов. Минимальный объем запусков будет преодолен в 2025 году, когда ожидается сокращение до 32 млн кв. м, или на 33% относительно уровней 2024-го. Это обусловлено отменой безадресной льготной ипотеки с 2024-го, высоким уровнем КС ЦБ РФ в 2024 – 1 полугодии 2025 года, уровень которой варьировался в пределах 16–21%. Согласно данным ДОМ.РФ, ставки предложения топ-20 банков по рыночной ипотеке достигали 28%, при которых доступ к ипотеке становится невозможным для абсолютного большинства населения России. Также наблюдается ужесточение условий ипотечного кредитования в 2024–2025 годах, при котором был увеличен обязательный размер первоначального взноса, ужесточились требования к долговой нагрузке заемщиков. Соотношение распроданности площадей к стройготовности снизилось до 74% в I квартале 2025-го против 80–103% в конце 2020–2024 годов. В последующие периоды, в перспективе 2026–2030 годов прогнозируется постепенное восстановление объемов запуска новых проектов. Основными предпосылками для восстановления строительной активности являются: смягчение денежно-кредитной политики Банка России с 2025 года, восстановление спроса со стороны населения, темпы роста цен на первичном рынке недвижимости в пределах 6–9%, доступность трудовых и строительных ресурсов. Также объемы запуска новых проектов поддержит потребность в обновлении жилищного фонда, признанный аварийным, на что будет направлено государственное финансирование программ переселения. Учитывая, что в среднем ежегодно признается аварийным около 2 млн кв. м жилья, агентство допускает, что такой объем проектов потребуется запускать ежегодно для решения проблем ветхого жилья.

Вследствие снижения объема запуска новых проектов в ближайшей перспективе относительно уровней 2022–2024 годов объемы вводов в эксплуатацию жилья будут превышать объемы запуска новых проектов, что приведет к временному сокращению объемов текущего строительства на рынке МКД в среднесрочной перспективе. По мере увеличения объема запуска новых проектов начиная с 2027-го прогнозируется восстановление объема текущего строительства, который к 2030 году может превысить 120 млн. кв. м. В 2022–2024 годах была сформирована высокая база новых проектов, пик ввода в эксплуатацию которых ожидается как раз в 2025–2027 годах. После преодоления низких объемов запуска новых проектов ввод жилья в эксплуатацию будет увеличиваться по мере нормализации рыночных условий, восстановления потребительского спроса.

Агентство ожидает повышения объемов ввода жилья в эксплуатацию в перспективе 2025–2026 годов в силу близости окончания сроков реализации проектов МКД, запущенных в наиболее благоприятные для отрасли 2022–2024 годы, а также сохранения тренда на увеличение вводов проектов ИЖС, наметившегося с 2021-го. Сохранение высокой доли ИЖС в структуре вводов обусловлено ежегодным ростом заинтересованности среди населения этим типом жилья – по последним опросам ВЦИОМ, 2,8 млн семей планируют строительство ИЖС в перспективе 2025–2030 годов, что составляет около 560 тыс. домов ежегодно (или около 70–80 млн кв. м). Также последние опросы 2024 года ДОМ.РФ и ВЦИОМ фиксируют, что почти 70% россиян хотели бы жить в частном доме. Опросы ДОМ.РФ и ВЦИОМ, проводимые в 2022–2024 годах, фиксировали у 53–56% жителей МКД желание переехать в индивидуальный дом. Более высокой доле ИЖС в структуре вводов будут способствовать более низкая удельная стоимость площади в разрезе на 1 кв. м, чем в МКД, а также более высокая средняя площадь проекта, которая варьируется в пределах 110–130 против 45–55 кв. м в МКД. Очередным фактором роста спроса станет введение механизма эскроу-счетов на рынке ИЖС, что позволит обеспечить безопасность средств дольщиков, снизить риски для покупателей и повысит доверие к строительным компаниям. С учетом всех обозначенных факторов объем ввода ИЖС в перспективе 2025–2030 годов будет варьироваться в пределах 64–70 млн кв. м, с долей около 54–60%. Объемы ввода МКД в эксплуатацию будут снижаться в 2026–2027 годах, затем вернутся к росту до 49–55 млн кв. м в 2028–2030 годах по мере восстановления строительной активности в 2026–2027 годах. 

По прогнозам агентства «Эксперт РА» в 2025–2030 годах сохранится опережающий рост цен на рынке первичной жилой недвижимости над инфляцией. В краткосрочной перспективе этому будут способствовать конъюнктурная структура девелоперского бизнеса, предполагающая финансирование строительных работ через механизм проектного финансирования от банков. В долгосрочной перспективе агентство ожидает восстановления спроса на недвижимость на фоне улучшения макроэкономической ситуации и увеличения доступности ипотечных программ. При этом в 2025–2026 годах агентство ожидает снижения темпов роста цен в связи с ограниченным спросом на недвижимость со стороны населения на фоне действия высокой ключевой ставки Банка России и, как следствие, высоких ставок по рыночным ипотечным программам. Также давление на ценовую конъюнктуру и ограничение на увеличение цен будет оказывать умеренно высокий запас нераспроданных площадей, сформировавшийся у застройщиков по состоянию на конец 2024 года. По мере снижения ключевой ставки и приближения ее к 10%-ному значению в 2027-м агентство ожидает восстановления спроса на недвижимость со стороны населения, в т. ч. за счет отложенного спроса, сформировавшегося в 2025–2026 годах из-за неблагоприятных макроэкономических условий. Кроме того, в результате прогнозируемого в 2025–2026 годах низкого объема запуска новых проектов агентство ожидает формирования ограниченного предложения на рынке первичной недвижимости к 2027-му. Дополнительным драйвером спроса на недвижимость в среднесрочной перспективе может выступать сформировавшийся у населения высокий объем накоплений благодаря высоким ставкам в экономике. По данным Банка России, на конец 2024-го объем размещенных средств на вкладах населением составлял 57 трлн рублей, увеличившись за год на 27%.

Вследствие предполагаемого роста цен в прогнозных 2025–2030 годах на фоне смягчения денежной-кредитных условий и восстановления спроса на недвижимость агентство ожидает значительного увеличения рынка в стоимостном выражении. Минимальный объем продаж за рассматриваемый горизонт времени ожидается в перспективе 2025 года в силу запретительно высокой стоимости ипотечных кредитов, что приведет к сокращению объема продаж на 6%. В последующие периоды, в перспективе 2026–2030 годов прогнозируется постепенное восстановление спроса на рынке недвижимости. Основными предпосылками для восстановления спроса являются смягчение денежно-кредитной политики Банка России с 2025-го, значительный объем отложенного спроса, сформировавшегося в 2024–2025 годах на фоне высокой стоимости ипотечных заимствований, доступность трудовых и строительных ресурсов, сохранение адресных льготных ипотечных программ на текущих условиях до 2030-го.

Основные риски рынка жилищного строительства

Одним из ключевых рисков для отрасли жилищного строительства является более медленный темп уменьшения ставки Банком России вследствие недостижения пороговых значений инфляции, что в свою очередь снизит доступность ипотечных программ для населения, которые являются основным драйвером продаж. Как следствие, это негативно отразится на восстановлении спроса на квартиры и поддержание ценовой динамики.

Также среди рисков макроэкономического характера можно выделить следующие:

• отклонение от прогнозов реальных располагаемых доходов населения и, как следствие, снижение покупательной способности и ограниченные возможности населения в приобретении недвижимости;
• дефицит строительных и трудовых ресурсов у застройщиков и, как следствие, рост издержек застройщиков, которые необходимо будет транслировать в уровень цен;
• волатильность инфляции и процентных ставок в экономике и, как следствие, затруднения в прогнозируемости экономики проектов у застройщиков, что в свою очередь может негативно сказаться на запуске новых проектов и объемах строительства.  

Арендное жилье

Объем рынка арендного жилья в натуральном и денежном выражении

Рынок аренды выступает альтернативой приобретению собственного жилья в ипотеку. Развитый рынок арендного жилья позволяет улучшить жилищные условия, а также повысить уровень обеспечения жильем российские семьи. Доступность и понятность процедуры найма жилья также влияет на мобильность населения, стимулирует занятость граждан и развитие территорий. Кроме того, наличие строительства недвижимости под различные типы аренды, как некоммерческая и социальный найм, увеличивают доступность жилья для различных социальных групп населения, исходя из их текущего дохода и возможностей.

Жилищный фонд Российской Федерации характеризуется превалированием доли жилья в собственности населения. По данным социологических исследований, проведенных ДОМ.РФ совместно с ВЦИОМ, приблизительно 90% российских семей живут в собственном жилье. Высокий процент собственности стал результатом бесплатной приватизации жилья, которая началась в 1991 году и длится уже более 30 лет. По оценкам ДОМ.РФ, приблизительно 13% общего числа домохозяйств, или около 8 млн семей арендуют жилье по итогам 2024 года. Такая статистика является одной из самых низких в мире. В то время как в Швейцарии, Германии доля арендного жилья превышает 50%, Франции, Великобритании, США и Канаде – 30%.

Структура жилищного фонда, % и млн семей

Источник: «Эксперт РА» по данным ДОМ.РФ, ВЦИОМ

Совокупный объем арендного жилья оценивается в 251 млн кв. м, или 6,4% от общей площади жилищного фонда, по данным на конец 2024 года. При этом большая часть российского рынка арендного жилья функционирует в режиме объявлений с рук, где сделки по аренде квартир оформляются без заключения договора, интересы и права арендаторов остаются не защищены. В денежном выражении в 2024-м ежегодный рынок аренды жилья составил в 2,2 трлн рублей в соответствии с рыночными условиями при объеме более 5,5 млн квартир.

За последние пять лет объемы арендного жилья выросли на 5%, или на 12 млн кв. м. Максимальный объем рынка, зафиксированный по итогам 2024 года, составил 251 млн кв. м. В 2023 году начала наблюдаться ажиотажная активность на рынке покупки вторичной недвижимости ввиду меняющихся условий ипотечного кредитования в связи с начавшимся повышением ключевой ставки ЦБ РФ, а также перспективой ужесточения денежно-кредитной политики и роста ставок по ипотеке. В результате цены на аренду жилья в условиях ограниченного предложения и высокого спроса в целом по России резко выросли и превысили уровень 2021–2022 годов.

В 2024 году в условиях рекордно высоких ипотечных ставок и снижения доступности жилья на первичном рынке после отмены массовой господдержки спрос населения перешел на рынок аренды, который стал более привлекательным как альтернативный инструмент улучшения жилищных условий, а в свою очередь собственники квартир также переключились на рынок аренды и стали активнее сдавать квартиры, не дожидаясь продажи. Так, в 2024 году количество объявлений о сдаче жилой недвижимости увеличилось вдвое, до 81,6 тыс., а стоимость аренды жилья, подогреваемая спросом, взлетела до исторического максимума к III кварталу 2024 года, но затем скорректировалась на фоне роста предложения.

Рост арендных ставок в 2024 году привел к увеличению доходности от сдачи квартир. По России отмечались максимальные значения за последние четыре года: в Москве увеличилась до 5,7%, в Санкт-Петербурге – 6,1%, в других городах – 6,2%. В макроэкономических условиях, когда инфляция держится на уровне 4%, доходности от арендного жилья на российском рынке в диапазоне 5–7% являются приемлемыми для инвестирования. Однако в условиях 2024–2025 годов доходности от сдачи в аренду уступают более чем в два раза доходности от альтернативных видов вложений, таких как ОФЗ и банковские депозиты. Данный фактор сдерживает рост объемов рынка арендных квартир в силу предпочтений инвесторами более выгодных инструментов для вложений денежных средств.

Развитие рынка институциональной аренды

Современную основу рыночного арендного жилищного фонда составляет жилье, полученное в рамках приватизации гражданами РФ, формируя высокую конкуренцию со стороны рынка от собственников – физических лиц. Доля корпоративной и социальной аренды в структуре рынка остается невелика. На конец 2024 года лишь 200 тыс. семей снимают жилье на рыночных условиях у организаций (2,5% из живущих в арендном жилье), еще 2,4 млн семей обеспечивает жильем государство (из фонда неприватизированного жилья) и работодатели, согласно данным опроса ДОМ.РФ и ВЦИОМ. Рынок аренды жилья, эксплуатация которого осуществляется институциональными инвесторами, в настоящий момент составляет лишь 1 млн кв. м, что ограничивает его развитие в стране. При этом спрос на арендное жилье в формате некоммерческой аренды и социального найма формируют семьи, которым по каким-либо причинам не доступны программы по ипотекам. Так, для трети семей ипотека недоступна даже при нулевой ставке.

В свете данных проблем экономики распоряжением Правительства РФ от 31.10.2022 № 3268-р «Об утверждении стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2030 года с прогнозом до 2035 года» были поставлены задачи по улучшению жилищных условий граждан за счет формирования доступного рынка арендного жилья. Предусмотренные мероприятия направлены на повышение прозрачности рынка аренды жилья, создание механизмов поддержки проектов строительства арендного жилья коммерческого, некоммерческого и социального использования, применение механизмов ГЧП для формирования жилищного фонда социального использования и арендного жилья, предоставления земельных участков под строительство и другие.

Однако для активного развития рынка арендного жилья институциональными игроками существует ряд сложностей. Во-первых, экономическая незаинтересованность в строительстве арендных домов. Некоммерческая аренда для арендодателей малопривлекательна ввиду низкой окупаемости вследствие регламентируемых ставок по соцнайму. Коммерческая же аренда имеет длительную окупаемость, что отличается, например, от классической модели застройщиков по возврату вложенного капитала. Во-вторых, в конкуренции с серым рынком аренды профессиональные участники рынка проигрывают, так как последним необходимо закладывать в ставку аренды возврат вложенных инвестиций, а также налоговые отчисления, что повышает ее. В рамках такой конкуренции уже можно говорить о применении новых механизмов, повышающих инвестиционную привлекательность и рентабельность проектов арендного жилья для инвесторов – юридических лиц, например, таких как передача земли застройщикам под строительство арендных проектов на льготных условиях или льготы в отношении налога на имущество юридических лиц.

ПАО ДОМ.РФ занимает передовые позиции в развитии арендного жилья в России, фактически выступая в роли ключевого институционального игрока на этом рынке, а также выступает в роли единого института развития в жилищной сфере. ДОМ.РФ развивает рынок институционального арендного жилья в соответствии с поручением президента Российской Федерации по итогам заседания Государственного Совета, состоявшегося 17 мая 2016 года: «Обеспечить реализацию пилотных проектов по строительству жилья, включая апартаменты для коммерческого найма, в т. ч. с привлечением частных инвестиций». Основной целью направления является создание качественного меблированного арендного фонда с современной инфраструктурой на прилегающей территории, в т. ч. создание условий для повышения инвестиционной привлекательности и обеспечение прав арендаторов и собственников за счет повышения прозрачности рынка.

В настоящее время реализуются проекты коммерческой, корпоративной, студенческой и льготной аренды в 19 регионах страны. Также компания является оператором программы по развитию доступного арендного жилья в Дальневосточном федеральном округе (ДФО). Начиная с 2016 года компания реализовала 83 проекта на 22,5 тыс. квартир и апартаментов в сфере арендного жилья, всего портфель составляет более 1,0 млн кв. м, который формируют стабильный денежный поток для компании. Благодаря данным проектам жилищные условия улучшили 4,3 тыс. семей за 2024 год, за весь период начиная с 2017-го – 18,6 тыс. семей. Общий объем инвестиций составил 141,5 млрд рублей на конец года.

ДОМ.РФ развивает программы аренды во всех доступных форматах. Коммерческая аренда предлагает жилье на рыночных условиях, всего в портфеле 11 проектов на 2,8 тыс. квартир в пяти городах с заполняемостью 98%, что косвенно подтверждает высокий спрос со стороны граждан на такой формат жилья. Также реализуются 11 проектов корпоративной аренды, в т. ч. с обратным выкупом, под конкретные нужды компаний по обеспечению кадров жильем рядом с местом работы, например, для ПАО «Сибур», ПАО «Полюс» и др. Корпоративная аренда является высокомаржинальным сегментом рынка аренды жилья и имеет большие перспективы развития по всей стране в локациях, необходимых бизнесу. Пилотный проект по студенческой аренде с НИУ ВШЭ на 660 студентов получил свое развитие в открытии арендных домов для учащихся ТГУ им. Державина и «Сколтеха». Проекты льготной аренды реализуются совместно с субъектами РФ – в Воронеже и Южно-Сахалинске. Отдельная программа доступного жилья была инициирована в ДФО с 2023 года, целью которой является строительство не менее 10 тыс. квартир и их сдача по заниженным ставкам за счет госсубсидий.

Прогноз развития рынка аренды на 2025–2030 годы

Как можно наблюдать, исходя из исторических данных по динамике арендных ставок в РФ, в целом стоимость аренды следует за уровнем инфляции.

За последние 15 лет наблюдалось только два отклонения, первое из которых связано с кризисными явлениями в экономике в 2014–2015 годах, когда арендные ставки и инфляция показывали разнонаправленную динамику, а второе имело место в 2023–2024 годах, когда рост арендных ставок в разы превысил инфляцию на фоне снижения доступности рыночной ипотеки из-за увеличения процентных ставок.

По мере стабилизации условий ипотечного кредитования начиная с 2026 года ожидается незначительное снижение избыточного спроса на аренду, однако ограниченное предложение и сформировавшаяся база платежеспособного спроса будут поддерживать рост арендных ставок выше уровня инфляции на протяжении всего прогнозного периода до 2030 года. Аренда сохраняет инвестиционную привлекательность как источник регулярного дохода в условиях диверсификации портфелей сбережений. На основе этих предпосылок кумулятивно в период с 2024 по 2030 годы рост арендных ставок ожидается на уровне не ниже 40%.

Текущий объем жилого фонда в России составляет около 3,9 млрд кв. м, правительство прогнозирует, что к 2030 году будет построено около 663 млн кв. м жилья, об этом вице-премьер Марат Хуснуллин заявил на заседании Президиума Госсовета по вопросу развития инфраструктуры для жизни в апреле 2025 года. Также до 2030 года будет ликвидировано не менее 6,2 млн кв. м ветхого жилья. Все эти действия позволят увеличить объем жилого фонда с текущих 3,9 до 4,6 млрд кв. м к концу десятилетия, а темп ввода нового жилья составит не менее 100 млн кв. м ежегодно.

В основу прогноза по динамике рынка арендного жилья в РФ легли следующие предпосылки:

• Динамика арендной платы за жилье в 2025–2026 годах будет демонстрировать темпы, существенно превосходящи инфляцию с постепенной нормализацией на горизонте 2027–2030 годов.
• Объем жилого фонда с текущих 3,9 вырастет до 4,6 млрд кв. м к концу десятилетия с учетом планового вывода ветхого жилья и темпов ввода нового жилья на уровне не менее 100 млн кв. м ежегодно.
• Текущие тенденции по развитию рынка аренды позволяют делать умеренно-оптимистичные прогнозы о росте доли рыночной аренды с уровня 6,4% по состоянию на 2024 год до уровня примерно в 10% от объема жилищного фонда к концу десятилетия.
• Таким образом, общая оценка роста рынка арендной недвижимости в натуральном выражении к 2030 году относительно 2024-го может составить порядка 80% до уровня свыше 400 млн кв. м.
• В совокупности с инфляционным ростом стоимости аренды в размере более 40% на временном интервале 2024–2030 годов стоит ожидать роста рынка коммерческой аренды в 2,5 раза в денежном выражении.

Суммарно прогнозы по рынку арендного жилья представлены в таблице.

Источник: Росстат, ДОМ.РФ, прогнозы агентства «Эксперт РА»

Учитывая незначительную долю арендной недвижимости в общем объеме жилого фонда, а также перспективы роста рынка коммерческой аренды в натуральном и денежном выражениях на горизонте до 2030 года, стоит ожидать кратного роста институционального арендного жилья за счет повышающегося спроса со стороны физических лиц, предпочитающих мобильность, и корпоративных арендаторов (коммерческих предприятий и дочерних обществ субъектов РФ), для которых жилье является непрофильным активом, заинтересованных не только в решении кадровых вопросов, но и в отсутствии необходимости привлечения дополнительного финансирования на строительство жилья. Согласно стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2030-го с прогнозом до 2035-го ежегодный объем строительства арендного жилья должен быть доведен до 5 млн кв. м. Учитывая ведущую роль ДОМ.РФ на этом рынке, можно ожидать сохранения его доминирующего участия в формировании нового стандарта качества и прозрачности арендного продукта.