«Эксперт РА» понизил кредитный рейтинг ООО «ДАРС-Девелопмент» до уровня ruBBB-

Москва, 10.07.2026

Резюме

«Эксперт РА» понизил рейтинг кредитоспособности ООО «ДАРС-Девелопмент» до уровня ruBBB-, прогноз по рейтингу стабильный. Ранее у компании действовал рейтинг на уровне ruBBB со стабильным прогнозом.

Понижение рейтинга ООО «ДАРС-Девелопмент» (далее вместе с дочерними компаниями – Группа) обусловлено ухудшением метрик долговой и процентной нагрузки по итогам 2025 года. Рост долговых обязательств по итогам года произошел ввиду привлечения Группой целевого проектного финансирования на приобретение двух проектов бизнес-класса в г. Москва, начало строительства которых запланировано во втором полугодии 2026 года, погашение долговых обязательств за счет средств на эскроу-счетах в данных проектах.  Дополнительным фактором являлось снижение спроса в ряде регионов на фоне сохранения жесткой денежно-кредитной политики Банка России, отмены безадресной ипотеки и изменения параметров льготных ипотечных программ кредитования и, как следствие, контроль темпов строительства и старта новых проектов, что снизило признаваемые доходы. Агентство негативно оценивает пересмотр операционных планов Группы на 2026 год в виде переноса сроков начала работ по новым проектам: получение РнС по объектам в г. Москва и г. Ульяновск смещено на второе полугодие 2026 года, а графики начала строительства в г. Липецк и г. Выборг сдвинуты с начала на конец года.

Рейтинг кредитоспособности ООО «ДАРС-Девелопмент» обусловлен низкой оценкой риск-профиля отрасли, в которой работает компания, средними рыночными и конкурентными позициями, средним уровнем рентабельности, удовлетворительной долговой нагрузкой при умеренно низком уровне покрытия процентных расходов, приемлемой ликвидностью и положительной оценкой качества корпоративного управления.

ООО «ДАРС-Девелопмент» является материнской консолидирующей компанией Группы DARS Development (далее – «Группа», «Группа DARS»), специализирующейся на реализации проектов в сфере жилой недвижимости и инжиниринга. Группа была основана в 2001 году в г. Ульяновске и за это время ввела в эксплуатацию 3,7 млн кв. м. недвижимости, включая жилые и коммерческие площади. Группа работает на федеральном уровне в 7 регионах России, включая Ульяновск, Волгоград, Уфу, Хабаровск, Липецк, Выборг и Москву. В среднесрочной перспективе Группа планирует наращивать долю сегмента жилья бизнес-класса в рамках диверсификации продаж.

Рейтинг кредитоспособности компании присваивался по консолидированной финансовой отчетности по МСФО ООО «ДАРС-Девелопмент».

Обоснование рейтинга

Низкая оценка риск-профиля отрасли. Агентство консервативно оценивает отраслевые риски сектора жилищного строительства прежде всего в силу долгосрочного цикла работ и ограниченной покупательной способности населения. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. Спрос на недвижимость со стороны населения сильно подвержен внешним шокам, в случае наступления которых объем продаж участниками рынка без стимулирующих мер со стороны государства склонны демонстрировать негативные изменения, что создаёт дополнительные риски увеличения стоимости фондирования и кассовых разрывов до стабилизации рыночных условий. При этом возможности управления рентабельностью и продажами участниками рынка могут быть ограниченными в негативном бизнес-цикле отрасли, когда стимулировать спрос без снижения стоимости жилья затруднительно.

Основным драйвером поддержания спроса на квартиры на протяжении последних нескольких лет выступали рекордно низкие ставки по ипотечным продуктам, достигнутые, в том числе, за счет субсидирования процентных ставок по ипотеке со стороны государства и девелоперов. Отмена безадресной льготной ипотеки в июле 2024 г. наряду с жесткой денежно-кредитной политикой Банка России существенно ограничили спрос населения на ипотечные продукты, что негативно отразилось на продажах девелоперов. Таким образом, на фоне ухудшения макроэкономических условий, особенно в отсутствии стимулирующих мер со стороны государства, спрос на жилую недвижимость, как правило, снижается, что свидетельствует о высокой подверженности отрасли жилищного строительства внешним шокам. На среднесрочном горизонте поддержку спросу на жилую недвижимость будут оказывать ипотечные программы в рамках семейной ипотеки. Также девелоперы активно развивают собственные программы в виде рассрочек, скидок и пр. для стимулирования продаж. По мнению агентства, девелоперская деятельность в России характеризуется крайне высокой конкуренцией. На 20 крупнейших девелоперских компаний приходится около 40% текущего объема строительства, что свидетельствует о невысоких барьерах для входа в отрасль.

Средние рыночные и конкурентные позиции. На июль 2026 года текущий объем строительства Группы (без учета нежилого строительства и МОП) составил 317 тыс. кв. м., что соответствует уровню топ-50 крупнейших застройщиков страны. При этом Группа входит в число лидеров по объёму жилищного строительства в Ульяновске и Волгограде, что оказывает поддержку оценке позиций на рынке сбыта, а также занимает 1-е место по объему ввода жилья в Хабаровске. По данным Группы, размещение проектных деклараций и получение РнС во второй половине года позволит удержать лидирующие позиции в основных регионах присутствия по итогам 2026г. В целом основные регионы присутствия характеризуются умеренным инвестиционным потенциалом. Обеспеченность Группы текущим земельным банком оценивается на горизонте более 10 лет при текущих темпах строительства, что оказывает поддержку рейтингу. Портфель проектов Группы хорошо диверсифицирован – на долю крупнейшего проекта приходится не более 35% от общего объема продаж. Вследствие этого стабильность денежного потока компании не зависит от успешной реализации отдельного проекта, что оказывает дополнительную поддержку рейтинговой оценке.

Средний уровень рентабельности и низкая подверженность рыночным рискам. По итогам 2025 года (далее – «отчетный период») показатель EBITDA adj margin, по расчётам агентства, составил 13,6%, годом ранее – 14%. В среднесрочном прогнозе ожидается рост показателя до уровня 24% и выше.  Рост рентабельности компании будет обусловлен ростом доли бизнес-сегмента в общем объеме продаж, как более маржинального в городах Москва, Хабаровск, Липецк и Выборг. Снижение показателя EBITDA в 2025 году обусловлено крупными инвестиционными расходами по проектам в г. Уфа и г. Волгоград - строительство сетей для подключения к МКД и инфраструктуры. 

При оценке подверженности Группы рыночным рискам агентство отмечает отсутствие валютной составляющей в составе активов и пассивов и высоко оценивает этот фактор.

Удовлетворительная долговая нагрузка при умеренно низком уровне покрытия процентных платежей. По расчетам Агентства общая долговая нагрузка Группы DARS на 31.12.2025 (далее – «отчетная дата») составила 22,7 млрд руб. (18,0 млрд руб. годом ранее), свыше 80% которого приходится на проектное финансирование. По расчетам агентства отношение скорректированного долга к EBITDA adj выросло до 3,2х на 31.12.2025 против 1,4х годом ранее. При расчёте долговой нагрузки Агентство корректирует долг на денежные средства на расчетных счетах и на объем проектного финансирования, покрытого остатками на эскроу-счетах, а также не учитывает часть займов от связанных сторон – субординированные займы от связанных сторон, которые Группа пролонгировала на срок свыше 5 лет без права досрочного полного или частичного погашения, на долю которых приходится до 16% от общего объёма долга.

Поддержку рейтинговой оценке в части оценки долговой нагрузки оказывает объем собственных средств компании. На отчетную дату отношение собственных средств к активам составляло 0,17х.

В среднесрочной перспективе компания планирует снизить долговую нагрузку до уровня не выше 1,6х за прогнозируемые периоды на фоне роста объема продаж за счет активной реализации в г. Хабаровск в рамках действия льготной дальневосточной ипотеки, а также старта новых проектов бизнес-класса в Москве и регионах. Компания планирует реализацию проектов бизнес-класса в шести регионах с центральными локациями и ограниченным предложением сопоставимого уровня, что позволит сбалансировать риски общего охлаждения рынка и обеспечить устойчивость прогнозируемого денежного потока за счет более платежеспособного спроса. Дополнительным фактором стимулирования продаж является смягчение денежно-кредитной политики ЦБ РФ, что позволит снизить стоимость рыночной ипотеки и восстановить уровень спроса.

Процентная нагрузка оказывает сдерживающие влияние на рейтинг. По итогам 2025 года отношение EBITDA adj к процентным платежам составило 1,2х, на показатель повлияли увеличение объёма долга и рост стоимости фондирования из-за жесткой денежно-кредитной политики ЦБ РФ.

Приемлемая оценка ликвидности.  На горизонте года от отчетной даты остаток денежных средств с учетом планового привлечения фондирования полностью покрывает плановые платежи по долгу и операционные издержки. Качественная оценка ликвидности оценивается на умеренном уровне. Риски рефинансирования корпоративного долга или отказа в предоставлении новых средств со стороны банков на горизонте года оцениваются как невысокие. Группа имеет выданные за периметр консолидации беспроцентные займы связанным сторонам, что сдерживает оценку фактора.

Умеренно-низкий уровень корпоративных рисков. Организационная структура Группы и структура акционеров характеризуются высокой степенью прозрачности. В Группе действует совет директоров в составе из 6 человек, в том числе 1 независимый директор. Влияние основного бенефициара компании, который также является генеральным директоров в материнской структуре Группы, на принимаемые операционные и управленческие решения оценивается как высокое. В Группе отсутствует коллегиальный исполнительный орган в лице Правления, что сдерживает оценку от максимальной. Группа характеризуется высоким уровнем информационной прозрачности, консолидированная финансовая отчетность по МСФО публикуется на сайте центра раскрытия информации. Стратегические планы Группы DARS содержат достаточный уровень информации по операционным и финансовым показателям и ориентированы на долгосрочное планирование. Система управления рисками соответствует профилю рисков, принимаемых на себя компанией, при совете директоров создана служба внутреннего аудита и риск-менеджмента. Осуществляется страхование недвижимого имущества и гражданской ответственности.

Оценка внешнего влияния

Факторы внешнего влияния отсутствуют. 

Компоненты рейтинга

Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): ruBBB-

Оценка внешнего влияния: -

Прогноз по рейтингу

По рейтингу установлен стабильный прогноз, что предполагает высокую вероятность сохранения кредитного рейтинга на текущем уровне на горизонте 12 месяцев.

Регуляторное раскрытие