Содержание
- Резюме
- От пика к пике
- Льготная ипотека по новым правилам
- Курс на качество
- Предпосылки прогноза агентства «Эксперт РА»
- Методология
- Приложение. Рэнкинги банков, выдающих ипотечные кредиты
Резюме
- В текущем году «Эксперт РА» ожидает значительное падение ипотечных выдач на 30%, сопоставимое с сокращением рынка в 2015-м, что в свою очередь приведет к заметному замедлению динамики ипотечного портфеля.
- Сокращение объемов финансирования приведет к ослаблению главного драйвера прошлого года – субсидируемой государством ипотеки, в результате ее доля в объеме ипотечных выдач за 2024-й снизится с 60 до 45%, упав до уровня 2022-го.
- Ужесточение регулирования в текущем году позволит улучшить качество выдач ипотечных кредитов: доля выдач с ПДН заемщика более 80% сократится с 45 до 30% к концу 2024-го.
От пика к пике
В 2023-м ипотека сохранила статус драйвера розничного кредитования, обеспечив 65% прироста совокупного портфеля кредитов ФЛ, несмотря на увеличение ставок вслед за ключевой в 2-м полугодии 2023 года и ужесточение регулирования, предусматривающее повышение макронадбавок по кредитам с низким первоначальным взносом и высоким ПДН. Ипотечный сегмент установил новый рекорд по приросту выдач (+62%), при этом портфель также показал существенные темпы роста (+29%, без учета секьюритизации кредитов). Значительное влияние на динамику ипотеки оказали расширенные льготные госпрограммы за счет двукратного разрыва в стоимости льготного и рыночного ипотечного кредитов. Вместе с этим спрос на ипотеку был простимулирован новостями о дальнейшем ужесточении условий по льготным ипотечным программам в 2024 году и высокими инфляционными ожиданиями населения.
Однако новых ипотечных рекордов в текущем году мы не ожидаем, поскольку снижению объемов выдач будет способствовать существенная трансформация льготных программ. В свою очередь усиливающийся контроль со стороны регулятора за качеством выдаваемых кредитов также приведет к охлаждению рынка. Кроме того, рыночные выдачи будут восстанавливаться при установлении ставок на уровне менее 13%, что, по оценкам агентства, произойдет не раньше 2-го полугодия 2024 года по мере снижения ключевой. Согласно прогнозу агентства «Эксперт РА», по итогам текущего года объем выданных ипотечных кредитов может сократиться на 30%, что сопоставимо со сжатием рынка в 2015-м, а рост ипотечного портфеля не превысит 13%.
Льготная ипотека по новым правилам
Введенная в 2020-м с целью поддержания строительного сектора и экономики льготная ипотека в прошлом году впервые стала преобладать над рыночными сделками, обеспечив 60% ипотечных выдач по итогам 2023-го. Стоит отметить, что, по оценкам агентства «Эксперт РА», без учета продления программы на 2023-й падение ипотечных выдач по итогам прошлого года составило бы порядка 35%. В декабре 2023 года условия льготных программ были значительно скорректированы, при этом изменения затронули как заемщиков (максимальный размер кредита сократился в два раза и составил 6 млн рублей, минимальный первоначальный взнос повышен с 20 до 30% стоимости жилья), так и банки (размер субсидии по кредиту снизился на 0,5 п. п.). Данные меры ограничили круг потенциальных заемщиков, а также снизили интерес банков к льготной программе, в результате чего кредитные организации, чтобы компенсировать выпадающие доходы, установили застройщикам комиссии за участие в льготной программе. В результате снижение выдач стало заметно уже по итогам января – февраля текущего года, за которые банки предоставили на 14% меньше ипотечных кредитов в стоимостном выражении, чем за аналогичный период в 2023-м.
Окончание льготных программ предполагается 01.07.2024, тем не менее мы ожидаем, что семейная ипотека будет продлена на несколько лет. Кроме того, не исключено продление льготной ипотеки в отдельных регионах, где отмечается слабый спрос со стороны населения. Итогом подобных изменений станет более адресный характер ипотечных госпрограмм, которые будут направлены, прежде всего, на поддержку слабозащищенной части населения и снизят инвестиционную составляющую в ипотеке за счет государства. Так, в 2024-м вследствие пересмотра условий льготных программ доля льготной ипотеки в кредитных выдачах снизится до 45%, однако останется на достаточно высоком уровне ввиду частичного восстановления спроса на рыночную ипотеку только с 2-го полугодия 2024 года.
Курс на качество
Текущее качество ипотечного портфеля по-прежнему оценивается как высокое: уровень просроченной задолженности в портфеле по итогам 2023 года опустился ниже 0,4% за счет опережающего роста портфеля (+29%) над динамикой просроченной задолженности (+4%). Тем не менее на протяжении последних лет постепенно увеличивается доля потенциально проблемных выдач: доля кредитов, выданных заемщикам с высокой долговой нагрузкой (ПДН более 80%) с I квартала 2020 по IV квартал 2023 года, выросла с 26 до 45%. Кроме того, на фоне активизации сберегательной модели поведения россиян в период высоких ставок доля досрочных погашений снижается, что ведет к увеличению срока амортизации ипотечного портфеля (+1 год в 2023-м) и, как следствие, повышает кредитные риски. Для ограничения наиболее рискованных выдач, которые несут в себе будущие системные риски, в течение 2023-го и I квартала 2024 года Банк России несколько раз увеличивал размеры коэффициентов риска (макронадбавок) по ипотеке с невысоким первоначальным взносом, или LTV и низкими показателями ПДН, что несколько ограничило возможности банков по росту. Проводимая политика привела к сокращению в IV квартале 2023 года выдач кредитов с первоначальным взносом менее 20% с 49 до 12%, но в то же время доля кредитов с первоначальным взносом от 20–30% выросла с 22 до 38%. Также на горизонте года мы ожидаем постепенное снижение доли кредитов с ПДН свыше 80% с 45 до 30%. В перспективе возможно распространение ограничений на срочность кредитов, увеличение которой банки используют для занижения расчетного ПДН в целях уменьшения регуляторной нагрузки на капитал, что также несет риски ухудшения обслуживания задолженности в будущем.
В 2024 году также ожидается, что инструментарий регулятора пополнится еще одной мерой – макропруденциальными лимитами (МПЛ), предполагающими количественные ограничения выдач кредитов заемщикам с невысоким кредитным качеством. Для сохранения баланса между охлаждением рынка и активностью строительной отрасли предполагается, что размер лимитов будет согласовываться с Минстроем, заинтересованным в стимулировании возведения нового жилья и, соответственно, в увеличении ипотечных выдач. В результате применяемых мер темпы роста кредитования замедлятся, однако в структуре портфеля будет повышаться доля качественных заемщиков, что снизит риски потерь для банков в случае наступления кризиса.
Предпосылки прогноза агентства «Эксперт РА»
Базовый сценарий агентства предполагает сохранение основных мер государственной поддержки в 2024 году с ужесточением требований их предоставления в отдельных отраслях, а также умеренное усиление внешних экономических ограничений против организаций реального и финансового секторов. Мы ожидаем среднегодовой курс рубля на уровне 92 рубля за доллар США, при этом внутри года возможны периоды повышенной волатильности. Экономика продолжит расти умеренными темпами с увеличением ВВП в 2024 году в реальном выражении на 2%. В 2-м полугодии ключевая ставка начнет снижаться относительно текущего уровня в 16% и, по оценкам агентства, к концу года составит около 12%, при этом инфляция по итогам 2024-го будет находиться в диапазоне 5,0–5,5% против 7,4% за 2023-й.
Таблица. Ключевые макроэкономические предпосылки прогноза
Показатель | 2023 г. | 2024 г. (базовый сценарий) |
Темп прироста реального ВВП, % | 3,6 | 2,0 |
Уровень инфляции по итогам года, % | 7,4 | 5,2 |
Ключевая ставка Банка России (на конец года), % | 16,0 | 12,0 |
Среднегодовой курс RUB/USD, руб. | 84,7 | 92,0 |
Цена нефти Brent, USD/баррель (среднегодовая) | 82,5 | 77,0 |
Источник: оценка и прогноз «Эксперт РА»
Методология
Исследование рейтингового агентства «Эксперт РА» основано на официальной статистике Банка России и результатах анкетирования банков.
В рамках исследования под ипотечными жилищными кредитами понимаются жилищные кредиты, предоставленные в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Данный подход полностью совпадает с методологией, применяемой Банком России.
В ходе анкетирования мы просили банки указывать данные по портфелю ипотечных кредитов в соответствии с формой отчетности 0409316. Использовалась проверка данных на основе расчета соответствия предоставленной информации той, которая отражена в оборотно-сальдовой ведомости (форма отчетности 0409101) банков.
Всего в исследовании приняли участие 32 банка, на которые, по оценкам агентства, приходится около 77% ипотечного рынка по объемам выдач за 2023 год.
Выражаем признательность всем банкам за интерес, проявленный к нашему исследованию.
Приложение. Рэнкинги банков, выдающих ипотечные кредиты
Таблица 1. Рэнкинг банков по величине ипотечного портфеля на 01.01.2024
Место | Наименование банка | Лицензия | Рейтинг агентства «Эксперт РА» на 01.04.2024 | Объем портфеля, млн руб. | Темп прироста за 2023 г., % | ||
2023 г | 2022 г. | 01.01.2024 | 01.01.2023 | ||||
1 | 1 | ПАО Сбербанк | 1481 | 10 146 213 | 7 496 387 | 35,3 | |
2 | 2 | АО «АЛЬФА-БАНК» | 1326 | ruAA+ | 809 128 | 544 309 | 48,7 |
3 | 6 | АО «Банк ДОМ.РФ» | 2312 | ruAА | 469 211 | 305 055 | 53,8 |
4 | 4 | ПАО Банк «ФК Открытие» *- входит в Группу ВТБ | 2209 | ruAA | 457 939 | 364 176 | 25,7 |
5 | 3 | АО «Россельхозбанк» | 3349 | 415 817 | 399 589 | 4,1 | |
6 | 5 | ПАО РОСБАНК | 2272 | ruААА | 414 137 | 337 228 | 22,8 |
7 | 7 | ПАО «Совкомбанк» | 963 | ruAA | 226 136 | 162 522 | 39,1 |
8 | 9 | ПАО «БАНК УРАЛСИБ» | 30 | ruA- | 131 415 | 111 275 | 18,1 |
9 | 8 | ПАО «АК БАРС» БАНК | 2590 | ruA | 131 144 | 130 932 | 0,2 |
10 | 10 | АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) | 2306 | ruA- | 84 508 | 81 522 | 3,7 |
11 | 11 | РНКБ Банк (ПАО) | 1354 | ruA+ | 79 053 | 64 608 | 22,4 |
12 | 13 | ПАО КБ «Центр-инвест» | 2225 | 55 744 | 48 935 | 13,9 | |
13 | 12 | Банковская группа ТКБ | 2210/2763 | ruBBB/- | 55 600 | 57 679 | -3,6 |
14 | 14 | АО «АБ «РОССИЯ» | 328 | ruAA | 35 330 | 33 832 | 4,4 |
15 | 16 | ПАО КБ «УБРиР» | 429 | 30 244 | 22 426 | 34,9 | |
16 | 17 | КБ «Кубань Кредит» ООО | 2518 | 27 671 | 21 353 | 29,6 | |
17 | 15 | «Азиатско-Тихоокеанский Банк» (АО) | 1810 | ruBBB+ | 24 438 | 24 030 | 1,7 |
18 | 18 | ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» | 2733 | ruA- | 16 668 | 14 150 | 17,8 |
19 | 19 | АО «БАНК СГБ» | 2816 | ruA- | 11 032 | 8 893 | 24,0 |
20 | 20 | Банк «КУБ» (АО) | 2584 | 9 637 | 8 503 | 13,3 | |
21 | 21 | ПАО «ЧЕЛИНДБАНК» | 485 | ruA | 7 086 | 6 617 | 7,1 |
22 | 22 | АКБ «Алмазэргиэнбанк» АО | 2602 | ruBBB- | 6 540 | 5 022 | 30,2 |
23 | 24 | ПАО «ЧЕЛЯБИНВЕСТБАНК» | 493 | 4 668 | 3 954 | 18,1 | |
24 | 23 | АО КБ «Урал ФД» | 249 | ruBBB- | 4 150 | 4 816 | -13,8 |
25 | 25 | АКБ «Энергобанк» (АО) | 67 | 2 808 | 2 219 | 26,5 | |
26 | 26 | «СДМ-Банк» (ПАО) | 1637 | ruA- | 1 835 | 1 635 | 12,3 |
27 | 27 | АКБ «Форштадт» (АО) | 2208 | ruBB+ | 1 457 | 1 032 | 41,2 |
28 | 28 | АО «Датабанк» | 646 | ruBB- | 669 | 999 | -33,1 |
29 | 29 | ООО «Хакасский муниципальный банк» | 1049 | ruBB+ | 489 | 573 | -14,6 |
30 | 30 | ООО «Земский банк» | 2900 | 244 | 189 | 28,9 | |
31 | 31 | ЮГ-Инвестбанк (ПАО) | 2772 | ruBB+ | 147 | 137 | 7,2 |
32 | 32 | ПАО Ставропольпромстройбанк | 1288 | ruB | 76 | 48 | 57,2 |
Источник: «Эксперт РА» по данным анкетирования банков
Таблица 2. Рэнкинг банков по объему ипотечного кредитования за 2023 год
Место | Наименование банка | Лицензия | Рейтинг агентства «Эксперт РА» на 01.04.2024 | Объем выданных кредитов, млн руб. | Темп прироста за 2023 г., % | ||
2023 г. | 2022 г. | 2023 г. | 2022 г. | ||||
1 | 1 | ПАО Сбербанк | 1481 | 81,3 | |||
2 | 2 | АО «АЛЬФА-БАНК» | 1326 | ruAA+ | 387 912 | 206 005 | 88,3 |
3 | 3 | АО «Банк ДОМ.РФ» | 2312 | ruAА | 245 301 | 178 383 | 37,5 |
4 | 4 | ПАО Банк «ФК Открытие» *- входит в Группу ВТБ | 2209 | ruAA | 168 002 | 102 549 | 63,8 |
5 | 5 | ПАО РОСБАНК | 2272 | ruААА | 145 407 | 91 469 | 59,0 |
6 | 7 | ПАО «Совкомбанк» | 963 | ruAA | 113 948 | 79 816 | 42,8 |
7 | 6 | АО «Россельхозбанк» | 3349 | 80 677 | 80 316 | 0,5 | |
8 | 10 | ПАО «БАНК УРАЛСИБ» | 30 | ruA- | 41 411 | 21 010 | 97,1 |
9 | 9 | РНКБ Банк (ПАО) | 1354 | ruA+ | 32 629 | 22 348 | 46,0 |
10 | 8 | ПАО «АК БАРС» БАНК | 2590 | ruA | 26 065 | 32 517 | -19,8 |
11 | 13 | ПАО КБ «Центр-инвест» | 2225 | 18 598 | 12 085 | 53,9 | |
12 | 11 | АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) | 2306 | ruA- | 16 047 | 20 501 | -21,7 |
13 | 12 | ПАО КБ «УБРиР» | 429 | 11 585 | 12 823 | -9,7 | |
14 | 17 | Банковская группа ТКБ | 2210/2763 | ruBBB- | 11 043 | 6 406 | 72,4 |
15 | 16 | КБ «Кубань Кредит» ООО | 2518 | 10 669 | 8 636 | 23,6 | |
16 | 14 | АО «АБ «РОССИЯ» | 328 | ruAA | 9 827 | 10 380 | -5,3 |
17 | 15 | ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» | 2733 | ruA- | 8 620 | 8 732 | -1,3 |
18 | 22 | ПАО «ЧЕЛИНДБАНК» | 485 | ruA | 4 949 | 1 792 | 176,1 |
19 | 19 | АО «БАНК СГБ» | 2816 | ruA- | 4 081 | 3 543 | 15,2 |
20 | 18 | «Азиатско-Тихоокеанский Банк» (АО) | 1810 | ruBBB+ | 3 452 | 5 007 | -31,1 |
21 | 21 | Банк «КУБ» (АО) | 2584 | 3 315 | 2 341 | 41,6 | |
22 | 23 | АКБ «Алмазэргиэнбанк» АО | 2602 | ruBBB- | 2 368 | 1 339 | 76,8 |
23 | 20 | АО «Датабанк» | 646 | ruBB- | 2 306 | 2 660 | -13,3 |
24 | 24 | ПАО «ЧЕЛЯБИНВЕСТБАНК» | 493 | 2 163 | 1 293 | 67,3 | |
25 | 27 | АКБ «Энергобанк» (АО) | 67 | 1 160 | 803 | 44,5 | |
26 | 26 | «СДМ-Банк» (ПАО) | 1637 | ruA- | 985 | 847 | 16,3 |
27 | 25 | АО КБ «Урал ФД» | 249 | ruBBB- | 961 | 932 | 3,2 |
28 | 30 | АКБ «Форштадт» (АО) | 2208 | ruBB+ | 701 | 137 | 413,6 |
29 | 29 | ООО «Земский банк» | 2900 | 92 | 140 | -33,8 | |
30 | 28 | ООО «Хакасский муниципальный банк» | 1049 | ruBB+ | 90 | 143 | -37,4 |
31 | 32 | ЮГ-Инвестбанк (ПАО) | 2772 | ruBB+ | 31 | 13 | 151,2 |
32 | 31 | ПАО Ставропольпромстройбанк | 1288 | ruB | 30 | 15 | 90,6 |
Источник: «Эксперт РА» по данным анкетирования банков