Банки, 16.04.2024

Ипотечное кредитование в 2024 году: меньше роста – больше качества
Поделиться
VK


PDF  

Содержание

Надежда Караваева
Ксения Якушкина
Руслан Коршунов
Александр Сараев

Резюме

  • В текущем году «Эксперт РА» ожидает значительное падение ипотечных выдач на 30%, сопоставимое с сокращением рынка в 2015-м, что в свою очередь приведет к заметному замедлению динамики ипотечного портфеля.
  • Сокращение объемов финансирования приведет к ослаблению главного драйвера прошлого года – субсидируемой государством ипотеки, в результате ее доля в объеме ипотечных выдач за 2024-й снизится с 60 до 45%, упав до уровня 2022-го.
  • Ужесточение регулирования в текущем году позволит улучшить качество выдач ипотечных кредитов: доля выдач с ПДН заемщика более 80% сократится с 45 до 30% к концу 2024-го.

От пика к пике

В 2023-м ипотека сохранила статус драйвера розничного кредитования, обеспечив 65% прироста совокупного портфеля кредитов ФЛ, несмотря на увеличение ставок вслед за ключевой в 2-м полугодии 2023 года и ужесточение регулирования, предусматривающее повышение макронадбавок по кредитам с низким первоначальным взносом и высоким ПДН. Ипотечный сегмент установил новый рекорд по приросту выдач (+62%), при этом портфель также показал существенные темпы роста (+29%, без учета секьюритизации кредитов). Значительное влияние на динамику ипотеки оказали расширенные льготные госпрограммы за счет двукратного разрыва в стоимости льготного и рыночного ипотечного кредитов. Вместе с этим спрос на ипотеку был простимулирован новостями о дальнейшем ужесточении условий по льготным ипотечным программам в 2024 году и высокими инфляционными ожиданиями населения.

Однако новых ипотечных рекордов в текущем году мы не ожидаем, поскольку снижению объемов выдач будет способствовать существенная трансформация льготных программ. В свою очередь усиливающийся контроль со стороны регулятора за качеством выдаваемых кредитов также приведет к охлаждению рынка. Кроме того, рыночные выдачи будут восстанавливаться при установлении ставок на уровне менее 13%, что, по оценкам агентства, произойдет не раньше 2-го полугодия 2024 года по мере снижения ключевой. Согласно прогнозу агентства «Эксперт РА», по итогам текущего года объем выданных ипотечных кредитов может сократиться на 30%, что сопоставимо со сжатием рынка в 2015-м, а рост ипотечного портфеля не превысит 13%.

Льготная ипотека по новым правилам

Введенная в 2020-м с целью поддержания строительного сектора и экономики льготная ипотека в прошлом году впервые стала преобладать над рыночными сделками, обеспечив 60% ипотечных выдач по итогам 2023-го. Стоит отметить, что, по оценкам агентства «Эксперт РА», без учета продления программы на 2023-й падение ипотечных выдач по итогам прошлого года составило бы порядка 35%. В декабре 2023 года условия льготных программ были значительно скорректированы, при этом изменения затронули как заемщиков (максимальный размер кредита сократился в два раза и составил 6 млн рублей, минимальный первоначальный взнос повышен с 20 до 30% стоимости жилья), так и банки (размер субсидии по кредиту снизился на 0,5 п. п.). Данные меры ограничили круг потенциальных заемщиков, а также снизили интерес банков к льготной программе, в результате чего кредитные организации, чтобы компенсировать выпадающие доходы, установили застройщикам комиссии за участие в льготной программе. В результате снижение выдач стало заметно уже по итогам января – февраля текущего года, за которые банки предоставили на 14% меньше ипотечных кредитов в стоимостном выражении, чем за аналогичный период в 2023-м.

Окончание льготных программ предполагается 01.07.2024, тем не менее мы ожидаем, что семейная ипотека будет продлена на несколько лет. Кроме того, не исключено продление льготной ипотеки в отдельных регионах, где отмечается слабый спрос со стороны населения. Итогом подобных изменений станет более адресный характер ипотечных госпрограмм, которые будут направлены, прежде всего, на поддержку слабозащищенной части населения и снизят инвестиционную составляющую в ипотеке за счет государства. Так, в 2024-м вследствие пересмотра условий льготных программ доля льготной ипотеки в кредитных выдачах снизится до 45%, однако останется на достаточно высоком уровне ввиду частичного восстановления спроса на рыночную ипотеку только с 2-го полугодия 2024 года.

Курс на качество

Текущее качество ипотечного портфеля по-прежнему оценивается как высокое: уровень просроченной задолженности в портфеле по итогам 2023 года опустился ниже 0,4% за счет опережающего роста портфеля (+29%) над динамикой просроченной задолженности (+4%). Тем не менее на протяжении последних лет постепенно увеличивается доля потенциально проблемных выдач: доля кредитов, выданных заемщикам с высокой долговой нагрузкой (ПДН более 80%) с I квартала 2020 по IV квартал 2023 года, выросла с 26 до 45%. Кроме того, на фоне активизации сберегательной модели поведения россиян в период высоких ставок доля досрочных погашений снижается, что ведет к увеличению срока амортизации ипотечного портфеля (+1 год в 2023-м) и, как следствие, повышает кредитные риски. Для ограничения наиболее рискованных выдач, которые несут в себе будущие системные риски, в течение 2023-го и I квартала 2024 года Банк России несколько раз увеличивал размеры коэффициентов риска (макронадбавок) по ипотеке с невысоким первоначальным взносом, или LTV и низкими показателями ПДН, что несколько ограничило возможности банков по росту. Проводимая политика привела к сокращению в IV квартале 2023 года выдач кредитов с первоначальным взносом менее 20% с 49 до 12%, но в то же время доля кредитов с первоначальным взносом от 20–30% выросла с 22 до 38%. Также на горизонте года мы ожидаем постепенное снижение доли кредитов с ПДН свыше 80% с 45 до 30%. В перспективе возможно распространение ограничений на срочность кредитов, увеличение которой банки используют для занижения расчетного ПДН в целях уменьшения регуляторной нагрузки на капитал, что также несет риски ухудшения обслуживания задолженности в будущем.

В 2024 году также ожидается, что инструментарий регулятора пополнится еще одной мерой – макропруденциальными лимитами (МПЛ), предполагающими количественные ограничения выдач кредитов заемщикам с невысоким кредитным качеством. Для сохранения баланса между охлаждением рынка и активностью строительной отрасли предполагается, что размер лимитов будет согласовываться с Минстроем, заинтересованным в стимулировании возведения нового жилья и, соответственно, в увеличении ипотечных выдач. В результате применяемых мер темпы роста кредитования замедлятся, однако в структуре портфеля будет повышаться доля качественных заемщиков, что снизит риски потерь для банков в случае наступления кризиса.

Предпосылки прогноза агентства «Эксперт РА»

Базовый сценарий агентства предполагает сохранение основных мер государственной поддержки в 2024 году с ужесточением требований их предоставления в отдельных отраслях, а также умеренное усиление внешних экономических ограничений против организаций реального и финансового секторов. Мы ожидаем среднегодовой курс рубля на уровне 92 рубля за доллар США, при этом внутри года возможны периоды повышенной волатильности. Экономика продолжит расти умеренными темпами с увеличением ВВП в 2024 году в реальном выражении на 2%. В 2-м полугодии ключевая ставка начнет снижаться относительно текущего уровня в 16% и, по оценкам агентства, к концу года составит около 12%, при этом инфляция по итогам 2024-го будет находиться в диапазоне 5,0–5,5% против 7,4% за 2023-й.

Таблица. Ключевые макроэкономические предпосылки прогноза

Показатель 2023 г. 2024 г. (базовый сценарий)
Темп прироста реального ВВП, % 3,6 2,0
Уровень инфляции по итогам года, % 7,4 5,2
Ключевая ставка Банка России (на конец года), % 16,0 12,0
Среднегодовой курс RUB/USD, руб. 84,7 92,0
Цена нефти Brent, USD/баррель (среднегодовая) 82,5 77,0

Источник: оценка и прогноз «Эксперт РА»

Методология

Исследование рейтингового агентства «Эксперт РА» основано на официальной статистике Банка России и результатах анкетирования банков.

В рамках исследования под ипотечными жилищными кредитами понимаются жилищные кредиты, предоставленные в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Данный подход полностью совпадает с методологией, применяемой Банком России.

В ходе анкетирования мы просили банки указывать данные по портфелю ипотечных кредитов в соответствии с формой отчетности 0409316. Использовалась проверка данных на основе расчета соответствия предоставленной информации той, которая отражена в оборотно-сальдовой ведомости (форма отчетности 0409101) банков.

Всего в исследовании приняли участие 32 банка, на которые, по оценкам агентства, приходится около 77% ипотечного рынка по объемам выдач за 2023 год.

Выражаем признательность всем банкам за интерес, проявленный к нашему исследованию.

Полный обзор по банковскому рынку и прогноз на 2024 год будет представлен 17 апреля 2024 года на Банковском форуме «Эксперт РА». Исследование будет содержательной основой для панельной дискуссии и работы в секциях, а также награждения лидеров рэнкингов банков и застройщиков. В этом году форум агентства «Эксперт РА» соберет свыше 300 профессионалов банковского сектора на площадке в центре Москвы. Приглашаем принять участие в мероприятии, пройдя регистрацию по ссылке.

Приложение. Рэнкинги банков, выдающих ипотечные кредиты

Таблица 1. Рэнкинг банков по величине ипотечного портфеля на 01.01.2024

Место Наименование банка Лицензия Рейтинг агентства «Эксперт РА» на 01.04.2024 Объем портфеля, млн руб. Темп прироста за 2023 г., %
2023 г 2022 г. 01.01.2024 01.01.2023
1 1 ПАО Сбербанк 1481 10 146 213 7 496 387 35,3
2 2 АО «АЛЬФА-БАНК» 1326 ruAA+ 809 128 544 309 48,7
3 6 АО «Банк ДОМ.РФ» 2312 ruAА 469 211 305 055 53,8
4 4 ПАО Банк «ФК Открытие» *- входит в Группу ВТБ 2209 ruAA 457 939 364 176 25,7
5 3 АО «Россельхозбанк» 3349 415 817 399 589 4,1
6 5 ПАО РОСБАНК 2272 ruААА 414 137 337 228 22,8
7 7 ПАО «Совкомбанк» 963 ruAA 226 136 162 522 39,1
8 9 ПАО «БАНК УРАЛСИБ» 30 ruA- 131 415 111 275 18,1
9 8 ПАО «АК БАРС» БАНК 2590 ruA 131 144 130 932 0,2
10 10 АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) 2306 ruA- 84 508 81 522 3,7
11 11 РНКБ Банк (ПАО) 1354 ruA+ 79 053 64 608 22,4
12 13 ПАО КБ «Центр-инвест» 2225 55 744 48 935 13,9
13 12 Банковская группа ТКБ 2210/2763 ruBBB/- 55 600 57 679 -3,6
14 14 АО «АБ «РОССИЯ» 328 ruAA 35 330 33 832 4,4
15 16 ПАО КБ «УБРиР» 429 30 244 22 426 34,9
16 17 КБ «Кубань Кредит» ООО 2518 27 671 21 353 29,6
17 15 «Азиатско-Тихоокеанский Банк» (АО) 1810 ruBBB+ 24 438 24 030 1,7
18 18 ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» 2733 ruA- 16 668 14 150 17,8
19 19 АО «БАНК СГБ» 2816 ruA- 11 032 8 893 24,0
20 20 Банк «КУБ» (АО) 2584 9 637 8 503 13,3
21 21 ПАО «ЧЕЛИНДБАНК» 485 ruA 7 086 6 617 7,1
22 22 АКБ «Алмазэргиэнбанк» АО 2602 ruBBB- 6 540 5 022 30,2
23 24 ПАО «ЧЕЛЯБИНВЕСТБАНК» 493 4 668 3 954 18,1
24 23 АО КБ «Урал ФД» 249 ruBBB- 4 150 4 816 -13,8
25 25 АКБ «Энергобанк» (АО) 67 2 808 2 219 26,5
26 26 «СДМ-Банк» (ПАО) 1637 ruA- 1 835 1 635 12,3
27 27 АКБ «Форштадт» (АО) 2208 ruBB+ 1 457 1 032 41,2
28 28 АО «Датабанк» 646 ruBB- 669 999 -33,1
29 29 ООО «Хакасский муниципальный банк» 1049 ruBB+ 489 573 -14,6
30 30 ООО «Земский банк» 2900 244 189 28,9
31 31 ЮГ-Инвестбанк (ПАО) 2772 ruBB+ 147 137 7,2
32 32 ПАО Ставропольпромстройбанк 1288 ruB 76 48 57,2

Источник: «Эксперт РА» по данным анкетирования банков

Таблица 2. Рэнкинг банков по объему ипотечного кредитования за 2023 год

Место Наименование банка Лицензия Рейтинг агентства «Эксперт РА» на 01.04.2024 Объем выданных кредитов, млн руб. Темп прироста за 2023 г., %
2023 г. 2022 г. 2023 г. 2022 г.
1 1 ПАО Сбербанк 1481 4 665 578 2 573 890 81,3
2 2 АО «АЛЬФА-БАНК» 1326 ruAA+ 387 912 206 005 88,3
3 3 АО «Банк ДОМ.РФ» 2312 ruAА 245 301 178 383 37,5
4 4 ПАО Банк «ФК Открытие» *- входит в Группу ВТБ 2209 ruAA 168 002 102 549 63,8
5 5 ПАО РОСБАНК 2272 ruААА 145 407 91 469 59,0
6 7 ПАО «Совкомбанк» 963 ruAA 113 948 79 816 42,8
7 6 АО «Россельхозбанк» 3349 80 677 80 316 0,5
8 10 ПАО «БАНК УРАЛСИБ» 30 ruA- 41 411 21 010 97,1
9 9 РНКБ Банк (ПАО) 1354 ruA+ 32 629 22 348 46,0
10 8 ПАО «АК БАРС» БАНК 2590 ruA 26 065 32 517 -19,8
11 13 ПАО КБ «Центр-инвест» 2225 18 598 12 085 53,9
12 11 АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) 2306 ruA- 16 047 20 501 -21,7
13 12 ПАО КБ «УБРиР» 429 11 585 12 823 -9,7
14 17 Банковская группа ТКБ 2210/2763 ruBBB- 11 043 6 406 72,4
15 16 КБ «Кубань Кредит» ООО 2518 10 669 8 636 23,6
16 14 АО «АБ «РОССИЯ» 328 ruAA 9 827 10 380 -5,3
17 15 ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» 2733 ruA- 8 620 8 732 -1,3
18 22 ПАО «ЧЕЛИНДБАНК» 485 ruA 4 949 1 792 176,1
19 19 АО «БАНК СГБ» 2816 ruA- 4 081 3 543 15,2
20 18 «Азиатско-Тихоокеанский Банк» (АО) 1810 ruBBB+ 3 452 5 007 -31,1
21 21 Банк «КУБ» (АО) 2584 3 315 2 341 41,6
22 23 АКБ «Алмазэргиэнбанк» АО 2602 ruBBB- 2 368 1 339 76,8
23 20 АО «Датабанк» 646 ruBB- 2 306 2 660 -13,3
24 24 ПАО «ЧЕЛЯБИНВЕСТБАНК» 493 2 163 1 293 67,3
25 27 АКБ «Энергобанк» (АО) 67 1 160 803 44,5
26 26 «СДМ-Банк» (ПАО) 1637 ruA- 985 847 16,3
27 25 АО КБ «Урал ФД» 249 ruBBB- 961 932 3,2
28 30 АКБ «Форштадт» (АО) 2208 ruBB+ 701 137 413,6
29 29 ООО «Земский банк» 2900 92 140 -33,8
30 28 ООО «Хакасский муниципальный банк» 1049 ruBB+ 90 143 -37,4
31 32 ЮГ-Инвестбанк (ПАО) 2772 ruBB+ 31 13 151,2
32 31 ПАО Ставропольпромстройбанк 1288 ruB 30 15 90,6

Источник: «Эксперт РА» по данным анкетирования банков

Условия использования и ограничение ответственности

Аналитика


Итоги банковского сектора за 1-е полугодие 2024 года: обреченные на концентрацию

Крупнейшие банки наращивали объем корпоративного и розничного кредитования интенсивнее остального ры... 26.09.2024
Итоги банковского сектора за 1-е полугодие 2024 года: обреченные на концентрацию

Обзор банковского рынка Республики Казахстан

Основу экономики Казахстана составляют горнодобывающая и обрабатывающая промышленность. В 2022 году... 05.07.2024
Обзор банковского рынка Республики Казахстан

Обзор банковского рынка Республики Таджикистан

При ВВП на душу населения около 1 130 долларов США страна имеет широкие возможности для роста. Таджи... 03.07.2024
Обзор банковского рынка Республики Таджикистан

Обзор банковского рынка Республики Кыргызстан

Пережив пандемию и политические события 2020 года, которые в совокупности привели к падению ВВП на 8... 01.07.2024
Обзор банковского рынка Республики Кыргызстан

Обзор банковского рынка Республики Узбекистан

Узбекистан является второй по величине экономикой в Центральной Азии, хотя он значительно меньше Каз... 27.06.2024
Обзор банковского рынка Республики Узбекистан
Вся аналитика