Ипотечное кредитование в 2025 году: рынок без рынка

Поделиться

VK

Резюме

• Доля льготных программ в объеме выданных ипотечных кредитов по итогам 2024-го достигла 70%, и по ожиданиям агентства подобная структура сохранится в текущем году вследствие того, что ключевая ставка останется на высоком уровне.
• В текущем году агентство «Эксперт РА» ожидает сжатия ипотечных выдач на 30% относительно 2024-го в условиях высоких рыночных ставок, вместе с тем рост портфеля будет на уровне 5% благодаря низким объемам досрочных погашений.
• По итогам 2025 года доля просроченной задолженности в ипотечном портфеле может увеличиться до 0,8–1%, однако благодаря сокращению объемов высокорискованных выдач дальнейший рост просрочки будет ограничен.

Льготная зависимость

Первая половина 2024 года ознаменовалась ажиотажным спросом на ипотеку перед завершением безадресной льготной программы на новостройки. Объем выданных ипотечных кредитов составил 2,9 трлн рублей, при этом доля льготных программ достигла рекордных 75%. Высокая доля льготной ипотеки в свою очередь также способствовала росту разрыва средней стоимости одного квадратного метра жилья между первичным и вторичным жильем, который к концу июня достиг 55%. После окончания общей льготной программы в 2-м полугодии 2024 года должен был последовать переход к рыночным механизмам. Вместе с тем рост рыночной ипотеки был ограничен рекордно высокими ставками, вызванными ужесточением денежно-кредитной политики. В результате рыночная ипотека стала практически недоступной для значительной части потенциальных заемщиков. Так, объем выданных ипотечных кредитов в 2-м полугодии снизился относительно первой половины года более чем на 30% и составил всего 2 трлн рублей. Ключевым инструментом государственной поддержки в сегменте ипотечного кредитования стала программа «Семейная ипотека», а доля всех льготных программ в общем объеме выданных ипотечных кредитов составила 60%. Таким образом завершение и модификация части массовых льготных программ, существенный рост ключевой ставки, а также планомерное усиление макропруденциального регулирования, в т. ч. увеличение макронадбавок к заемщикам с высоким показателем долговой нагрузки привели к совокупному снижению выдач ипотечных кредитов на 37% по итогам 2024 года.

Старая игра по новым правилам

На фоне сохраняющихся высоких ставок и ограниченного объема государственной поддержки в 2025 году агентство ожидает сжатия ипотечных выдач на 30%. Несмотря на введенные с 1 марта 2025 года послабления по надбавкам к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с первоначальным взносом более 20% и ПДН менее 70%, мы ожидаем ужесточения макропруденциального регулирования в наиболее рискованных сегментах ипотечного рынка, в т. ч. введение с 1 июля 2025 года Банком России макропруденциальных лимитов (прямых количественных ограничений). Дополнительным сдерживающим фактором роста ипотечных выдач станет запуск с января 2025 года стандарта защиты ипотечных заемщиков, который направлен на борьбу с рискованными схемами в ипотеке. Оставшиеся льготные ипотечные программы, как и в предыдущем году, продолжат играть ведущую роль в поддержке спроса и стабилизации рынка.

За счет продления ключевой программы «Семейная ипотека» до 2030-го и введения с 1 апреля 2025-го возможности оформления льготных кредитов по ставке 6% на покупку вторичного жилья в регионах с низким уровнем строительства агентство ожидает, что по итогам текущего года доля льготных кредитов в объеме ипотечных выдач составит около 65%. Данное расширение программы также будет способствовать сокращению ценового разрыва между первичным и вторичным рынком жилья. Кроме того, правительство продолжает рассматривать варианты дальнейшего расширения льготной программы, включая возможность ее распространения на семьи с одним ребенком до 18 лет.

Вместе с тем мы прогнозируем рост ипотечного портфеля по итогам 2025 года на 5%, чему будет способствовать сокращение объема досрочных погашений по ипотеке на фоне высоких ставок по депозитам. Для многих заемщиков более выгодной стратегией становится размещение свободных средств на вкладах с высокими ставками, а не ускоренное погашение ипотечных кредитов, особенно выданных по льготным ставкам. Такая модель поведения позволяет населению сохранять доступ к дешевым заемным ресурсам и одновременно извлекать выгоду из привлекательных условий по сбережениям. По итогам 2024-го доля досрочных погашений составила минимум с 2020-го – 3,9% от портфеля ипотеки, при этом по нашим ожиданиям тенденция также будет сохраняться в текущем году, ввиду чего возможно снижение доли досрочных погашений по итогам 2025-го до 2% от величины ипотечного портфеля.

Риски под контролем

Одновременно с ростом ипотечного портфеля в 2024 году на 10% наблюдалось и увеличение объема просроченных платежей на 57%. Несмотря на рост просроченной задолженности, ее доля в общем объеме ипотечного портфеля по итогам 2024-го остается на приемлемо низком уровне – около 0,5% против 0,3% годом ранее. Вместе с тем в условиях высоких уровня инфляции и процентных ставок у отдельных рыночных заемщиков мы ожидаем к концу текущего года дальнейшего увеличения доли проблемных кредитов до 0,8–1% в ипотечном портфеле на фоне замедления его роста. Снижение объемов досрочного погашения ипотечных кредитов также усиливает неопределенность в прогнозировании поведения заемщиков, затрудняя оценку реальных сроков возврата средств и управления денежными потоками, в результате чего банки дольше удерживают кредиты на балансе, что увеличивает общий уровень рисков.

Однако даже при таком сценарии показатель останется в пределах исторических значений. Например, на 1 января 2020 года доля просроченной задолженности была порядка 0,9% – уровень, сопоставимый с текущим прогнозом. Благодаря мерам Банка России, таким как повышение макронадбавок и ужесточение требований к первоначальному взносу, ситуация остается контролируемой и не несет в себе критических угроз для банковской системы. Так, доля кредитов, выданных заемщикам с высоким показателем долговой нагрузки (ПДН>80%), снизилась с 45% в 4кв2023 до 13% в 4кв2024. Также сократилась и доля рискованных кредитов с низким первоначальным взносом (менее 20%): с 50% во второй половине 2023 года до 13% в 4кв2024. Данные действия позволили существенно снизить уровень рисков, что способствовало сохранению высокого качества ипотечных портфелей банков.

Предпосылки прогноза агентства «Эксперт РА»

Базовый сценарий агентства предполагает сохранение действующих внешних экономических ограничений против организаций реального и финансового секторов, а также поддержание среднегодового курса валюты на уровне 96 рублей за доллар США с возможными периодами повышенной волатильности внутри года. На протяжении большей части 2025-го ключевая ставка будет находиться на текущем уровне, при этом к концу года вероятно ее снижение до 19%. В результате жесткой денежно-кредитной политики годовая инфляция замедлится до 6,5% относительно 9,5% в 2024-м. При этом темп роста экономики также снизится с 4,1% в 2024-м до 1,4% по итогам 2025-го.

Таблица. Ключевые макроэкономические предпосылки прогноза

Источник: оценка и прогноз агентства «Эксперт РА»

Методология

Исследование рейтингового агентства «Эксперт РА» основано на официальной статистике Банка России и результатах анкетирования банков.

В рамках исследования под ипотечными жилищными кредитами понимаются жилищные кредиты, предоставленные в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Данный подход полностью совпадает с методологией, применяемой Банком России.

В ходе анкетирования мы просили банки указывать данные по портфелю ипотечных кредитов в соответствии с формой отчетности 0409316. Использовалась проверка данных на основе расчета соответствия предоставленной информации той, которая отражена в оборотно-сальдовой ведомости (форма отчетности 0409101) банков.

Всего в исследовании приняли участие 35 банков, на которые, по оценкам агентства, приходится около 96% ипотечного рынка по объемам выдач за 2024 год.

Выражаем признательность всем банкам за интерес, проявленный к нашему исследованию.

Приложение. Рэнкинги банков, выдающих ипотечные кредиты

Таблица 1. Рэнкинг банков по величине ипотечного портфеля на 01.01.2025

Источник: «Эксперт РА» по данным анкетирования банков

Таблица 2. Рэнкинг банков по объему предоставленного ипотечного кредитования за 2024 год

Источник: «Эксперт РА» по данным анкетирования банков