«Эксперт РА» понизил кредитный рейтинг АО «Джи-групп» до уровня ruBBB+

Москва, 24.04.2026

Резюме

«Эксперт РА» понизил рейтинг кредитоспособности АО «Джи-групп» до уровня ruBBB+, прогноз по рейтингу стабильный. Ранее у компании действовал рейтинг на уровне ruA- со стабильным прогнозом.

Рейтинг кредитоспособности АО «Джи-групп» обусловлен низкой оценкой риск-профиля отрасли жилищного строительства, средними рыночными и конкурентными позициями, приемлемым уровнем долговой нагрузки при ограниченном уровне покрытия процентных расходов, высоким уровнем ликвидности, а также комфортным уровнем рентабельности и высокой оценкой блока корпоративных рисков. Понижение рейтинга обусловлено ухудшением показателей долговой нагрузки и процентного покрытия вследствие замедления наполнения эскроу-счетов, запуска новых проектов, снижения рентабельности продаж, а также жесткой денежно-кредитной политики ЦБ РФ.

АО «Джи-групп» (далее – «компания», «группа») является консолидирующей компанией, сферами деятельности которой является строительство жилой недвижимости под брендом «Унистрой», коммерческой недвижимости с последующей сдачей в аренду под брендом «UD Group», а также индивидуальное жилищное строительство под брендом «My Corner by UNISTROY» в результате приобретения активов в феврале 2022 года. Компания начала вести свою деятельность в 1996 году, на сегодняшний день портфель проектов компании представлен в основном регионе присутствия, г. Казани, а также в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Махачкале, Уфе, Тольятти, Перми, Нижнем Новгороде, а также в Ташкенте. Доля доходов от бизнеса в сфере коммерческой недвижимости в составе операционной прибыли имеет волатильность и не выходила на устойчивый показатель более 20% в последние несколько лет, в связи с чем профиль бизнеса компании рассматривался агентством как девелопмент в сфере жилой недвижимости.

Рейтинг кредитоспособности компании присваивался по консолидированной отчетности МСФО АО «Джи-групп».

Обоснование рейтинга

Низкая оценка риск-профиля отрасли, в которой работает компания. Жилищное строительство в России – это отрасль повышенного риска, прежде всего в силу долгосрочного цикла работ и ограниченной покупательной способности населения. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. Основным драйвером поддержания спроса на квартиры на протяжении последних нескольких лет выступали рекордно низкие ставки по ипотечным продуктам, достигнутые, в том числе, за счет субсидирования процентных ставок по ипотеке со стороны государства и девелоперов. Отмена безадресной льготной ипотеки в июле 2024 г. наряду с жесткой денежно-кредитной политикой Банка России существенно ограничили спрос населения на ипотечные продукты, что негативно отразилось на продажах девелоперов. Таким образом, на фоне ухудшения макроэкономических условий, особенно в отсутствии стимулирующих мер со стороны государства, спрос на жилую недвижимость, как правило, снижается, что свидетельствует о высокой подверженности отрасли жилищного строительства внешним шокам. На среднесрочном горизонте поддержку спросу на жилую недвижимость будут оказывать ипотечные программы в рамках семейной ипотеки. Также девелоперы активно развивают собственные программы в виде рассрочек, скидок и пр. для стимулирования продаж. По мнению агентства, девелоперская деятельность в России характеризуется крайне высокой конкуренцией. На 20 крупнейших девелоперских компаний приходится около четверти текущего объема строительства, что свидетельствует о невысоких барьерах для входа в отрасль. При этом в рамках оценки бизнес-профиля компании, агентство принимает во внимание наличие в портфеле компании ряда коммерческих объектов, деятельность которых меньше подвержена внешнеэкономическим шокам по сравнению с отраслью жилой недвижимости, что оказывает позитивное влияние на рейтинговую оценку. По итогам 2025 года доля доходов от эксплуатации коммерческой недвижимости в консолидированном показателе EBITDA составила порядка 15%. Агентство ожидает, что в 2026-2028 гг. эта доля составит 13-15%.

Средние рыночные и конкурентные позиции. По данным ЕРЗ, по состоянию на 01.04.2026 текущий объем жилищного строительства компании вырос до 617 тыс. кв. м. по сравнению с 481 тыс. кв. м. годом ранее. Тем не менее, отставание от лидеров рынка жилой недвижимости остается существенным, что сдерживает оценку бизнес-профиля компании. Компания занимает 24-е место по текущему объему строительства среди девелоперов России. По данным компании, объем земельного банка на конец 2025 года составляет около 3,2 млн кв. м., что свидетельствует о высокой обеспеченности компании портфелем проектов для поддержания текущих масштабов деятельности в среднесрочной перспективе без существенных инвестиций. Около 80% земельного банка находится в Казани, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и Нижнем Новгороде – регионах, характеризующихся высоким инвестиционным потенциалом вследствие достаточно высоких среднедушевых доходов населения, что оказывает позитивное влияние на рейтинговую оценку. Группа продолжает тренд на региональную диверсификацию портфеля продаж и снижение зависимости от домашнего региона – г. Казань. По итогам 2025 г. доля продаж в денежном выражении в г. Казань снизилась до 57% по сравнению с 62% годом ранее. Группа таргетирует снижение доли домашнего региона в структуре продаж ниже 50%. В 2025 г. компания начала строительство проектов жилой недвижимости в г. Махачкала, тогда как в 2026 году запланировано начало строительства в Нижнем Новгороде и Ташкенте. Также агентство отмечает высокий уровень диверсификации портфеля компании по текущим проектам, находящихся в стадии строительства, – доля крупнейшего проекта по итогам 2025 г. составила менее 15% от общего объема продаж. Вследствие этого стабильность денежного потока компании не зависит от успешной реализации отдельного проекта, что оказывает дополнительную поддержку рейтинговой оценке.

Приемлемая долговая нагрузка при ограниченном уровне покрытия процентных платежей. По итогам 2025 г. Группа нарастила общий объем долга до 49,8 млрд руб. (+12% г/г), из которых 23,7 млрд руб. пришлось на проектное финансирование с механизмом эскроу счетов. По состоянию на 31.12.2025 (далее – отчётная дата) отношение скорректированного долга к EBITDA, по расчётам в соответствии с методологией агентства, за отчётный период увеличилось до 4,6х по сравнению с 2,6х годом ранее. При расчете долговой нагрузки агентство корректирует долг на денежные средства на расчетных счетах и на объем проектного финансирования, покрытого остатками на эскроу-счетах. В отчетном периоде рост долговой нагрузки связан с замедлением наполнения эскроу-счетов вследствие снижения темпов продаж из-за отмены безадресных ипотечных программ с господдержкой и высоких ставок по рыночной ипотеке, запуском новых проектов, а также снижением рентабельности продаж. В среднесрочной перспективе компания планирует снизить долговую нагрузку ниже 3,5х, в том числе за счет роста объема продаж и увеличения степени готовности проектов, что в совокупности позитивно отразится на EBITDA. Поддержку рейтинговой оценке в части оценки долговой нагрузки оказывает значительный объем собственных средств компании. На отчетную дату отношение собственных средств к активам составляло 0,29х.

Процентная нагрузка оказывает сдерживающие влияние на рейтинг компании. По итогам 2025 г. отношение EBITDA к процентным платежам опустилось до уровня ниже 1,3х вследствие увеличения объема долга, замедления темпов наполнения эскроу-счетов, а также роста стоимости фондирования из-за жесткой денежно-кредитной политики ЦБ РФ. Агентство ожидает улучшения показателя процентной нагрузки по мере нормализации денежно-кредитной политики Банка России и роста объема продаж. 

Высокий уровень ликвидности. По расчетам агентства, имеющийся объем денежных средств на балансе компании и прогнозный операционный денежный поток в совокупности с невыбранными кредитными линиями и возможностями компании по привлечению дополнительного заемного финансирования покрывают платежи по долгу на горизонте года от отчетной даты. Также долговой портфель компании отличается высокой диверсификацией по кредиторам, по итогам марта 2026 г. доля крупнейшего кредитора в долговом портфеле составила 30%.

Комфортный уровень рентабельности. По итогам отчетной даты рентабельность по EBITDA, по расчётам в соответствии с методологией агентства, снизилась до 18% по сравнению с 24% годом ранее вследствие изменения региональной структуры продаж. Несмотря на снижение рентабельности по EBITDA в отчетном периоде, показатель оценивается на комфортном уровне по бенчмаркам агентства. Поддержку рентабельности оказывает наличие объектов коммерческой недвижимости, деятельность которых характеризуется значительно большей рентабельностью по сравнению с отраслью жилой недвижимости. 

Высокая оценка блока корпоративных рисков. В компании функционирует Совет директоров, половина из состава которого являются независимые директора. В группе функционирует коллегиальный исполнительный орган, Правление, состоящее из 5 человек. В компании развита практика стратегического планирования, финансовая модель обладает умеренно высоким уровнем детализации. В компании действует Комитет по аудиту и рискам. Агентство позитивно оценивает предпринимаемые меры Группы по усовершенствованию системы риск-менеджмента - в 2025 году Группа утвердила и внедрила новую комплексную Политику управления рисками и внутренним контролем. Группа характеризуется высоким уровнем информационной прозрачности, консолидированная финансовая отчетность по МСФО публикуется на сайте центра раскрытия информации.

Оценка внешнего влияния

Факторы внешнего влияния отсутствуют.

Компоненты рейтинга

Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): ruBBB+

Оценка внешнего влияния: -

Прогноз по рейтингу

По рейтингу установлен стабильный прогноз, что предполагает высокую вероятность сохранения кредитного рейтинга на текущем уровне на горизонте 12 месяцев.

Регуляторное раскрытие