«Эксперт РА» подтвердил кредитный рейтинг ООО «ДАРС-Девелопмент» на уровне ruBBB

Москва, 10 июля 2025 г.

Резюме

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» подтвердило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании ООО «ДАРС-Девелопмент» на уровне ruBBB, прогноз по рейтингу стабильный.

Рейтинг кредитоспособности ООО «ДАРС-Девелопмент» обусловлен низкой оценкой риск-профиля отрасли, в которой работает компания, средними рыночными и конкурентными позициями, умеренно высокими показателями маржинальности, низкой долговой нагрузкой при среднем уровне процентной нагрузки, приемлемой ликвидностью и положительной оценкой качества корпоративного управления.

ООО «ДАРС-Девелопмент» (далее – «компания») является материнской консолидирующей компанией Группы DARS Development (далее – «Группа», «Группа DARS»), специализирующейся на реализации проектов в сфере жилой недвижимости и инжиниринга. Группа была основана в 2001 году в г. Ульяновске и за это время ввела в эксплуатацию более 3,5 млн кв. м. недвижимости, включая жилые и коммерческие площади. Группа работает на федеральном уровне в 7 регионах России, включая Ульяновск, Волгоград, Уфу, Хабаровск, Липецк, Выборг и Москву.

Рейтинг кредитоспособности компании присваивался по консолидированной финансовой отчетности по МСФО ООО «ДАРС-Девелопмент».

Обоснование рейтинга

Низкая оценка риск-профиля отрасли. Агентство консервативно оценивает отраслевые риски сектора жилищного строительства прежде всего в силу долгосрочного цикла работ и ограниченной покупательной способности населения. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. Спрос на недвижимость со стороны населения сильно подвержен внешним шокам, в случае наступления которых объем продаж участниками рынка без стимулирующих мер со стороны государства склонны демонстрировать негативные изменения, что создаёт дополнительные риски увеличения стоимости фондирования и кассовых разрывов до стабилизации рыночных условий. При этом возможности управления рентабельностью и продажами участниками рынка могут быть ограниченными в негативном бизнес-цикле отрасли, когда стимулировать спрос без снижения стоимости жилья затруднительно.

Основным драйвером поддержания спроса на квартиры на протяжении последних нескольких лет выступали рекордно низкие ставки по ипотечным продуктам, достигнутые, в том числе, за счет субсидирования процентных ставок по ипотеке со стороны государства и девелоперов. Отмена безадресной льготной ипотеки в июле 2024 г. наряду с жесткой денежно-кредитной политикой Банка России существенно ограничили спрос населения на ипотечные продукты, что негативно отразилось на продажах девелоперов. Таким образом, на фоне ухудшения макроэкономических условий, особенно в отсутствии стимулирующих мер со стороны государства, спрос на жилую недвижимость, как правило, снижается, что свидетельствует о высокой подверженности отрасли жилищного строительства внешним шокам. На среднесрочном горизонте поддержку спросу на жилую недвижимость будут оказывать ипотечные программы в рамках семейной ипотеки. Также девелоперы активно развивают собственные программы в виде рассрочек, скидок и пр. для стимулирования продаж. По мнению агентства, девелоперская деятельность в России характеризуется крайне высокой конкуренцией. На 20 крупнейших девелоперских компаний приходится около четверти текущего объема строительства, что свидетельствует о невысоких барьерах для входа в отрасль.

Средние рыночные и конкурентные позиции. На июль 2025 года текущий объем строительства Группы (без учета нежилого строительства и МОП) составил 342 тыс. кв. м., что соответствует уровню топ-50 крупнейших застройщиков страны. При этом в трёх регионах присутствия Ульяновке, Волгограде и Хабаровске Группа входит в число лидеров по объёму жилищного строительства, что оказывает поддержку оценке позиций на рынке сбыта. В целом основные регионы присутствия характеризуются умеренным инвестиционным потенциалом. Обеспеченность Группы текущим земельным банком оценивается на горизонте более 9 лет при текущих темпах строительства, что оказывает поддержку рейтингу. Портфель проектов Группы хорошо диверсифицирован – на долю крупнейшего проекта приходится не более 35% от непроданного объема площадей в стоимостном выражении.

Умеренно высокая маржинальность. По итогам 2024 года (далее – «отчетный период») показатель EBITDA adj margin, по расчётам агентства, составил 14%, годом ранее –15%. В прогнозе года от 31.12.2025 ожидается рост показателя до уровня 20%.  Рост рентабельности компании обусловлен эффектом низкой базы, обусловленной списанием в 2024 году накопленных на балансе Группы инвестиционных затрат на строительство сетей для подключения к МКД в Уфе и Волгограде за период с 2019 по 2023 года. Агентство скорректировало расчет EBITDA исторически анализируемых периодов на данные инвестиционные затраты по мере их возникновения.

Низкая долговая нагрузка при среднем уровне процентной нагрузки. По расчетам Агентства общая долговая нагрузка Группы DARS на 31.12.2024 (далее – «отчетная дата») составила 19,5 млрд руб. (14,9 млрд руб. годом ранее), до 80% которого приходится на проектное финансирование. По расчетам агентства отношение скорректированного долга к EBITDA adj составило 1,4х на 31.12.2024 (1,8х годом ранее). При расчёте долговой нагрузки Агентство не учитывало часть займов от связанных сторон – субординированные займы от связанных сторон, которые Группа пролонгировала на срок свыше 5 лет без права досрочного полного или частичного погашения, на долю которых приходится 8% от общего объёма долга. На горизонте года от отчетной даты агентство ожидает показатель долговой нагрузки на уровне не выше 2,0x. Рост долговой нагрузки будет связан со стартом новых проектов, в том числе строительством ЖК бизнес-класса в Москве, а также сдержанными предпосылками по объёму ввода и продаж на уровне 2024 года и как следствие накоплений на эскроу-счетах на фоне отмены безадресных ипотечных программ с господдержкой и высоких ставок по рыночной ипотеке.

Процентная нагрузка оказывает сдерживающие влияние на рейтинг. По итогам 2024 года отношение EBITDA adj к процентным платежам составило 2,6х, на показатель повлияли увеличение объёма долга и рост стоимости фондирования из-за жесткой денежно-кредитной политики ЦБ РФ.

Приемлемая оценка ликвидности.  На горизонте года от отчетной даты остаток денежных средств с учетом планового привлечения фондирования полностью покрывает плановые платежи по долгу и операционные издержки. Качественная оценка ликвидности оценивается на умеренном уровне. Риски рефинансирования корпоративного долга или отказа в предоставлении новых средств со стороны банков на горизонте года оцениваются как невысокие. Группа имеет выданные за периметр консолидации беспроцентные займы связанным сторонам, что сдерживает оценку фактора.

Умеренно-низкий уровень корпоративных рисков. Организационная структура Группы и структура акционеров характеризуются высокой степенью прозрачности. В Группе действует совет директоров в составе из 6 человек, однако на конец 2024г. в его число не входят независимые директоры. Влияние основного бенефициара компании, который также является генеральным директоров в материнской структуре Группы, на принимаемые операционные и управленческие решения оценивается как высокое. В Группе отсутствует коллегиальный исполнительный орган в лице Правления, что сдерживает оценку от максимальной. Группа публикует МСФО отчетность по всему периметру консолидации с заключением от аудитора с рейтингом надежности и качества услуг на уровне A++, что позитивно влияет на уровень информационной прозрачности. Стратегические планы Группы DARS содержат достаточный уровень информации по операционным и финансовым показателям и ориентированы на долгосрочное планирование. Система управления рисками соответствует профилю рисков, принимаемых на себя компанией, при совете директоров создана служба внутреннего аудита и риск-менеджмента. Осуществляется страхование недвижимого имущества и гражданской ответственности.

Оценка внешнего влияния

Факторы внешнего влияния отсутствуют. 

Компоненты рейтинга

Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): ruBBB

Оценка внешнего влияния: -

Прогноз по рейтингу

По рейтингу установлен стабильный прогноз, что предполагает высокую вероятность сохранения кредитного рейтинга на текущем уровне на горизонте 12 месяцев.

Регуляторное раскрытие