Москва, 23 августа 2021 г.
Рейтинговое агентство «Эксперт РА» подтвердило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании «Лидер-Инновации» на уровне ruBBB+, прогноз по рейтингу – стабильный.
АО «Лидер-Инновации» осуществляет деятельность по управлению коммерческой недвижимостью в Москве. В собственности компании находятся 15 зданий на территории «Золотого острова» в г. Москва, а также паи закрытого паевого инвестиционного фонда «Раушский», основным активом которого является офисное здание на Раушской набережной 16.
По состоянию на середину 2-го кв. 2021 года компания подала заявку в Росреестр о передаче еще 13 зданий в ЗПИФ комбинированный «Раушский». Два оставшихся здания также будут переданы В ЗПИФ «Раушский» или проданы после заключения договора аренды земли под данными зданиями. Компания продолжает сохранять единоличный контроль над ЗПИФ «Раушский» и при его расформировании признает единоразовый доход в размере накопленной в нем прибыли. Поскольку расформирование фонда возможно только при реализации переданного ему объекта недвижимости, итоговый финансовый результат может равновероятно оказаться отрицательным в случае, если цена продажи бизнес-центра будет существенно ниже его остаточной стоимости. На данный момент в числе приоритетных сценариев развития компания по-прежнему рассматривает продажу всех находящихся в собственности объектов недвижимости, в том числе в ЗПИФе «Раушский».
Агентство позитивно оценивает рыночные позиции компании, в связи с наличием долгосрочной контрактной базы, выгодным расположением активов, а также длительным сроком сотрудничества с ключевыми арендаторами. Агентство оценивает степень диверсификации выручки по контрагентам как умеренную, доля крупнейшего арендатора - АО "Объединенная энергетическая компания" – в 2020 году составила около 55%. Договор с контрагентом истекает в апреле 2023 года, а за его досрочное расторжение предполагаются существенные штрафные санкции, в связи с чем агентство оценивает риск зависимости от арендатора как незначительный. Положительно на оценку влияет высокая степень законтрактованности площадей - вакантность в зданиях АО «Лидер-Инновации составила» 4%, в бизнес-центре ЗПИФа «Раушский» вакантные площади отсутствуют. Однако высокий уровень конкуренции на рынке офисной недвижимости Москвы, а также низкая степень диверсификации выручки по активам оказывают сдерживающее влияние на оценку бизнес-рисков компании.
Поддержку рейтингу оказывает отсутствие долговой нагрузки и планов по ее появлению в среднесрочной перспективе. Агентство также высоко оценивает показатели ликвидности компании. По самому консервативному расчету прогнозной ликвидности по методологии агентства собственные денежные средства и операционный денежный поток во много раз превышают обязательные расходы компании. Агентство положительно оценивает и качественные характеристики ликвидности, в связи с довольно консервативной политикой размещения свободных денежных средств - вся избыточная ликвидность размещается компанией на банковских депозитах в банках в высоким уровнем рейтинга кредитоспособности. Однако, агентство принимает во внимание ограниченность возможного к получению арендного потока, что при одновременном увеличении долговой нагрузки компании может оказать негативное влияние как на показатели долговой нагрузки, так и на показатели ликвидности, в связи с чем финансовая гибкость компании оценивается как невысокая. Позитивное влияние на рейтинговую оценку в блоке финансовых рисков оказывает низкая подверженность валютным рискам, так как все расчеты компании номинированы в российских рублях.
Сдерживающее влияние на рейтинг оказывают невысокие показатели рентабельности. Рентабельность по EBITDA за отчетный период составила около 26%, увеличившись на 9% по сравнению с показателем прошлого года. Рост обусловлен существенным снижением налога на имущества после пересмотра кадастровой стоимости зданий. Показатель рентабельность по FCF за 2020 год составил 22% (2019 - 11%), что по бенчмаркам агентства соответствует невысокому уровню рентабельности для отрасли коммерческой недвижимости.
Давление на рейтинг оказывает невысокая оценка блока корпоративных рисков компании. Агентство отмечает отсутствие рисков, связанных с структурой собственности и высокую степень страхового покрытия активов. Однако отсутствие совета директоров, слабая организация корпоративного управления и низкая степень информационной транспарентности, обусловленная отсутствием отчетности по МСФО и отсутствием отчетности компании в публичном доступе оказывают давление на рейтинг.
По данным РСБУ отчетности, активы АО «Лидер-Инновации» на 31.12.2020 составляли 6 842 млн руб., капитал – 6 591 млн руб. Выручка за 2020 год составила 332 млн руб., чистая прибыль – 0,02 млн руб.
Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.
Кредитный рейтинг АО «Лидер-Инновации» был впервые опубликован 06.09.2018. Предыдущий рейтинговый пресс-релиз по данному объекту рейтинга был опубликован 26.08.2020.
Кредитный рейтинг присвоен по российской национальной шкале и является долгосрочным. Пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по нему ожидается не позднее года с даты выпуска настоящего пресс-релиза.
При присвоении кредитного рейтинга применялась методология присвоения рейтингов кредитоспособности нефинансовым компаниям https://raexpert.ru/ratings/methods/current (вступила в силу 03.06.2021).
Присвоенный рейтинг и прогноз по нему отражают всю существенную информацию в отношении объекта рейтинга, имеющуюся у АО «Эксперт РА», достоверность и качество которой, по мнению АО «Эксперт РА», являются надлежащими. Ключевыми источниками информации, использованными в рамках рейтингового анализа, являлись данные Банка России, АО «Лидер-Инновации», а также данные АО «Эксперт РА». Информация, используемая АО «Эксперт РА» в рамках рейтингового анализа, являлась достаточной для применения методологии.
Кредитный рейтинг был присвоен в рамках заключенного договора, АО «Лидер-Инновации» принимало участие в присвоении рейтинга.
Число участников рейтингового комитета было достаточным для обеспечения кворума. Ведущий рейтинговый аналитик представил членам рейтингового комитета факторы, влияющие на рейтинг, члены комитета выразили свои мнения и предложения. Председатель рейтингового комитета предоставил возможность каждому члену рейтингового комитета высказать свое мнение до начала процедуры голосования.
АО «Эксперт РА» в течение последних 12 месяцев не оказывало АО «Лидер-Инновации» дополнительных услуг.
Кредитные рейтинги, присваиваемые АО «Эксперт РА», выражают мнение АО «Эксперт РА» относительно способности рейтингуемого лица (эмитента) исполнять принятые на себя финансовые обязательства и (или) о кредитном риске его отдельных финансовых обязательств и не являются установлением фактов или рекомендацией покупать, держать или продавать те или иные ценные бумаги или активы, принимать инвестиционные решения.
Присваиваемые АО «Эксперт РА» рейтинги отражают всю относящуюся к объекту рейтинга и находящуюся в распоряжении АО «Эксперт РА» информацию, качество и достоверность которой, по мнению АО «Эксперт РА», являются надлежащими.
АО «Эксперт РА» не проводит аудита представленной рейтингуемыми лицами отчётности и иных данных и не несёт ответственность за их точность и полноту. АО «Эксперт РА» не несет ответственности в связи с любыми последствиями, интерпретациями, выводами, рекомендациями и иными действиями третьих лиц, прямо или косвенно связанными с рейтингом, совершенными АО «Эксперт РА» рейтинговыми действиями, а также выводами и заключениями, содержащимися в пресс-релизах, выпущенных АО «Эксперт РА», или отсутствием всего перечисленного.
Представленная информация актуальна на дату её публикации. АО «Эксперт РА» вправе вносить изменения в представленную информацию без дополнительного уведомления, если иное не определено договором с контрагентом или требованиями законодательства РФ. Единственным источником, отражающим актуальное состояние рейтинга, является официальный интернет-сайт АО «Эксперт РА» www.raexpert.ru.