Рейтинговые действия, 15.07.2020

«Эксперт РА» присвоил рейтинг компании «Бизнес-Недвижимость» на уровне ruA-
Поделиться
Facebook Twitter VK

PDF  

Москва, 15 июля 2020 г.

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» присвоило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании «Бизнес-Недвижимость» на уровне ruA-. Прогноз по рейтингу – стабильный.

АО «Бизнес-Недвижимость» (далее – компания, Группа) является одним из ключевых игроков на рынке коммерческой недвижимости класса В- и С в Москве, обладая самым широким портфелем, насчитывающим более 80 объектов. Помимо этого, Группа ведет операционную деятельность на рынке малоэтажной и загородной жилой недвижимости Москвы и Московской области, имея значительное количество земельных участков, а также предоставляет сервисные услуги. По итогам 2019 года (далее – отчетный период) компания нарастила свой общий портфель, включающий в себя коммерческую и жилую недвижимость до 460 тыс. м2. Компания реализует проект «Территория», который должен объединить объекты коммерческой недвижимости под единым брендом. Высокая диверсификация как в отношении типов зданий, так и охвата территории Москвы определяет компанию с достаточно высокими рыночными и конкурентными позициями, что оказывает положительное влияние на уровень рейтинга.

Оценку блока бизнес профиля сдерживают риски отрасли, в которой работает компания. По итогам 2019 года на рынке офисной недвижимости наблюдался дефицит качественного предложения, а уровень вакансии находился на уровне ниже 10%. Последние несколько лет офисный рынок Москвы характеризовался низкими объемами ввода офисов при растущем поглощении, что в совокупности привело к снижению доли свободных офисов до уровней, находившихся в 2008 году. Помимо этого, в Москве по-прежнему низкая обеспеченность офисной недвижимостью по сравнению с крупными европейскими городами. Однако, распространение коронавирусной инфекции негативно повлияло на развитие рынка. В частности, арендаторы, которые были вынуждены приостановить работу во время самоизоляции, снижают издержки, в том числе и на аренде, что безусловно, по мнению Агентства, может отразиться на росте доли вакантных площадей. Арендодатели, в свою очередь, чтобы минимизировать снижение рентного дохода и удержать арендаторов, предоставили арендные каникулы и частично снизили ставки аренды. Из-за пандемии девелоперы отложили на 2021-2022 год ввод части новых офисных площадей, планируемых к вводу в 2020 году, таким образом восстановление строительной активности на офисном рынке будет зависеть от возобновления бизнес активности и улучшения финансового состояния арендаторов.

Несмотря на пандемию, Группа перевыполнила плановый показатель по выручке за 5 месяцев 2020 года на 4% за счет роста сдаваемых площадей и повышения базовой и переменной ставок аренды. По мнению Агентства, устойчивость показателей компании на фоне пандемии обусловлена сегментом недвижимости, в котором работает компания и качеством сформированного портфеля арендаторов.

Положительное влияние на уровень рейтинга оказывают высокие финансовые результаты Группы. За отчетный период выручка от рентного бизнеса и реализации инвестиционной недвижимости и земельных участков снизилась на 13% до 7,3 млрд руб., чистая прибыль выросла на 72% до 2 млрд руб. За 2019 год по скорректированной чистой прибыли рентабельность продаж составила 20%, а EBITDA margin – 53%. Агентство также выделяет отсутствие валютных рисков у Группы - ставки аренды и другие доходы, а также обязательства номинированы в рублях.

Сдерживающее влияние на рейтинг оказывает умеренно высокий уровень долговой нагрузки. На 31.12.2019 (далее – отчетная дата) долг, включая долг перед связанными сторонам, составил 11,8 млрд руб., более 40% которого погашается после 2025 года. Отношение долга на отчетную дату к EBITDA за 2019 год составило 3,04х, а операционного потока к долгу – 16%. Учитывая рыночную стоимость активов Группы, которая составляет более 40 млрд руб., показатель LTV на отчетную дату находится на уровне 0,3х, что значительно ниже среднего значения для рынка недвижимости и оказывает поддержку рейтинговой оценке. С учетом планов по дополнительной выборке кредитных линий, а также по выпуску облигационного займа агентство не ожидает роста показателя отношения долга к EBITDA выше 4,1х. Однако, несмотря на ожидаемый рост долга, агентство оценивает график погашения на 2020-2021 годы как комфортный. Отношение выплат по долгу, включая процентные платежи, в следующие 12 месяцев от отчетной даты к EBITDA составит 0,21х, а с учетом увеличения долговой нагрузки отношение выплат по долгу, которые предстоят Группе в течение 2021 года, к прогнозному показателю EBITDA за 2020 год – не более 0,85х, что оказало поддержку рейтинговой оценке. В рамках оценки текущего уровня долговой нагрузки было учтено частичное рефинансирование долга.

Положительное влияние на рейтинг оказал высокий уровень прогнозной ликвидности, ключевыми источниками которой являются дополнительные выборки кредитных линий и операционный денежный поток в размере 4,7 млрд руб. Основными направлениями использования будут являться погашения долговых обязательств, включая проценты, а также капитальные затраты и дивиденды, которые сопоставимы по суммам.  Операционный поток вместе с выборкой кредитных линий превысит статьи использования ликвидности более чем на 20%.

Блок корпоративного управления оценивается агентством позитивно. Принимая во внимание, что компания является дочерней структурой ПАО АФК «Система», материнская компания активно участвует в управлении. В Группе функционирует Совет директоров, в состав которого входит один независимый директор при общем количестве 7 человек. Помимо этого, в Группе учрежден коллегиальный исполнительный орган в форме Правления. Агентство также отмечает высокое качество стратегического обеспечения, прогнозная финансовая модель обладает высокой детализацией и проработанностью. Также положительно на рейтинговую оценку влияет высокая организация управления рисками, в частности управление рисками выделено в отдельное направление, формируется регулярная отчетность, которая раз в полгода рассматривается Правлением, а затем передается в материнскую компанию для последующего анализа. На момент присвоения рейтинга компания не раскрывала финансовую отчетность в публичной плоскости, при этом компания планирует раскрытие финансовой отчетности в связи с намерением размещения биржевых облигаций.

По данным МСФО отчетности, активы АО «Бизнес-Недвижимость» на 31.12.2019 составляли 18,4 млрд руб., капитал – 2,6 млрд руб. Выручка по итогам 2019 года составила 3,8 млрд руб., чистая прибыль – 2 млрд руб.

Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.

Кредитный рейтинг присвоен АО «Бизнес-Недвижимость» впервые.

Кредитный рейтинг присвоен по российской национальной шкале и является долгосрочным. Пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по нему ожидается не позднее года с даты выпуска настоящего пресс-релиза.

При присвоении кредитного рейтинга применялась методология присвоения рейтингов кредитоспособности нефинансовым компаниям  https://raexpert.ru/ratings/methods/current (вступила в силу 08.06.2020).

Присвоенный рейтинг и прогноз по нему отражают всю существенную информацию в отношении объекта рейтинга, имеющуюся у АО «Эксперт РА», достоверность и качество которой, по мнению АО «Эксперт РА», являются надлежащими. Ключевыми источниками информации, использованными в рамках рейтингового анализа, являлись данные Банка России, АО «Бизнес-Недвижимость», а также данные АО «Эксперт РА». Информация, используемая АО «Эксперт РА» в рамках рейтингового анализа, являлась достаточной для применения методологии.

Кредитный рейтинг был присвоен в рамках заключенного договора, АО «Бизнес-Недвижимость» принимало участие в присвоении рейтинга.

Число участников рейтингового комитета было достаточным для обеспечения кворума. Ведущий рейтинговый аналитик представил членам рейтингового комитета факторы, влияющие на рейтинг, члены комитета выразили свои мнения и предложения. Председатель рейтингового комитета предоставил возможность каждому члену рейтингового комитета высказать свое мнение до начала процедуры голосования.

АО «Эксперт РА» в течение последних 12 месяцев не оказывало АО «Бизнес-Недвижимость» дополнительных услуг.

Кредитные рейтинги, присваиваемые АО «Эксперт РА», выражают мнение АО «Эксперт РА» относительно способности рейтингуемого лица (эмитента) исполнять принятые на себя финансовые обязательства и (или) о кредитном риске его отдельных финансовых обязательств и не являются установлением фактов или рекомендацией покупать, держать или продавать те или иные ценные бумаги или активы, принимать инвестиционные решения.

Присваиваемые АО «Эксперт РА» рейтинги отражают всю относящуюся к объекту рейтинга и находящуюся в распоряжении АО «Эксперт РА» информацию, качество и достоверность которой, по мнению АО «Эксперт РА», являются надлежащими.

АО «Эксперт РА» не проводит аудита представленной рейтингуемыми лицами отчётности и иных данных и не несёт ответственность за их точность и полноту. АО «Эксперт РА» не несет ответственности в связи с любыми последствиями, интерпретациями, выводами, рекомендациями и иными действиями третьих лиц, прямо или косвенно связанными с рейтингом, совершенными АО «Эксперт РА» рейтинговыми действиями, а также выводами и заключениями, содержащимися в пресс-релизах, выпущенных АО «Эксперт РА», или отсутствием всего перечисленного.

Представленная информация актуальна на дату её публикации. АО «Эксперт РА» вправе вносить изменения в представленную информацию без дополнительного уведомления, если иное не определено договором с контрагентом или требованиями законодательства РФ. Единственным источником, отражающим актуальное состояние рейтинга, является официальный интернет-сайт АО «Эксперт РА» www.raexpert.ru.

Публикации по тематике


Застройщикам предсказали резкое увеличение числа облигационных займов

РБК

В ближайший год число застройщиков, использующих облигационные займы, как минимум удвоится, прогнозирует «Эксперт РА». Агентство связывает этот тренд с тем, что девелоперам крайне сложно привлечь в банках проектное финансирование.
10.09.2020

Кризис ускорит процесс консолидации в жилом строительстве

Площадки выбывающих игроков будут застраиваться крупными игроками, считает младший директор по корпоративным рейтингам агентства "Эксперт РА". 12.03.2020

Как за 20 лет жилищное строительство прошло путь от хаоса до тотального контроля

Ведомости

Российская экономика 1999–2019 гг. Спецпроект «Ведомостей» и «Эксперт РА»
04.11.2019

ВТБ увеличил долю в Группе ПИК в три раза

Business FM

Для девелопера это страховка в условиях новых правил для застройщиков, для банка — источник фондирования в виде средств дольщиков
08.07.2019

Системе проектного финансирования новостроек не хватает 1 трлн рублей

ИЗВЕСТИЯ

Для перехода на проектное финансирование новостроек по системе эскроу-счетов строительной отрасли потребуется господдержка в триллион рублей до 2022 года, считают специалисты рейтингового агентства «Эксперт РА».
08.04.2019