«Эксперт РА» подтвердил кредитный рейтинг ПАО ДОМ.РФ на уровне ruAAA

Москва, 18.06.2026

Резюме

«Эксперт РА» подтвердил рейтинг кредитоспособности финансовой компании ПАО ДОМ.РФ на уровне ruAAA, прогноз по рейтингу стабильный. Рейтинг кредитоспособности обусловлен высокой оценкой собственной кредитоспособности и внешнего влияния.

ПАО ДОМ.РФ (далее – ДОМ.РФ) является единым институтом развития в жилищной сфере в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 №225-ФЗ. Стратегической целью ДОМ.РФ является повышение качества и доступности жилья в России, развитие рынков жилищного и инфраструктурного строительства, ипотечного кредитования и ипотечных ценных бумаг, развитие рынка арендного жилья и развитие единой информационной системы жилищного строительства, создание условий для формирования комфортной среды, в том числе за счет механизмов вовлечения земельных участков, комплексного развития территорий и мастер - планирования.

Обоснование оценки собственной кредитоспособности

Агентство отмечает высокий уровень собственной кредитоспособности ДОМ.РФ, обусловленный высоким качеством активов и корпоративного управления, комфортным уровнем достаточности капитала, адекватной рентабельностью и широким профилем фондирования.

Агентство отмечает продолжающийся рост масштабов бизнеса Группы: за 2025 год активы выросли на 15% и достигли 6,4 трлн руб. При этом агентство высоко оценивает качество активов и их диверсификацию. Отношение скорректированных на качество активов к балансовой стоимости активов составляет 0,94 по состоянию на 31.12.2025. Отношение показателя скорректированной стоимости активов к обязательствам компании составляет по состоянию на 31.12.2025 около 1,0. Большая часть активов (39% по состоянию на 31.03.2026) Группы сформирована закладными по ипотечным жилищным кредитам. Их объем на балансе увеличился на 20% за 2025 год и составил 2,69 трлн руб. При этом более 80% в общем объеме закладных Группы приходится на ипотечные портфели топ-3 банков по ипотечному кредитованию в РФ, приобретенные компанией Группы, выступающей эмитентом ипотечных облигаций (ипотечный агент) в рамках сделок секьюритизации.

По состоянию на 31.03.2026 доля закладных на балансе Группы, имеющих просроченную задолженность свыше 90 дней, составляла 0,8% до вычета резервов, по всему портфелю сформированы резервы в размере 1%. Уровень обеспеченности закладных оценивается как адекватный, показатель отношения долга к стоимости залога по ипотечным кредитам (LTV) - менее 50%, приходится на 22% портфеля закладных, LTV от 51% до 80% – 68% в соответствии с консолидированной МСФО отчетностью ДОМ.РФ по состоянию на 31.03.2026. ДОМ.РФ, выступая поручителем по ИЦБ ДОМ.РФ, имеет обязательство по выкупу дефолтных закладных из ипотечных покрытий облигаций ипотечного агента, при этом часть объема дефолтных закладных с баланса ипотечного агента выкупается банками-оригинаторами как не соответствующих условиям транзакционной документации при продаже их ипотечному агенту.

Кроме того, в 2025 году на 29% увеличился объем проектного финансирования жилищного строительства на балансе Группы, который достиг 1,9 трлн руб. Согласно данным ДОМ.РФ, на конец 2025 года, средний показатель LLCR по портфелю проектного финансирования, характеризующий обеспеченность кредитов будущими ожидаемыми денежными потоками от проектов, сохранился на уровне значения по итогам 2024 года и составил 1,18. Покрытие выбранной задолженности по проектам в строительной фазе средствами на эскроу-счетах составило 96% по состоянию на 31.12.2025. За 2025 год доля кредитов, предоставленных в рамках проектного финансирования жилищного строительства, находящихся в стадии 3 обесценения в соответствии с консолидированной МСФО отчетностью ДОМ.РФ, выросла на 1 п.п. и составила 4% от совокупного объема проектного финансирования жилищного строительства на конец 2025 года. При этом покрытие таких кредитов резервом и средствами на счетах-эскроу (в части кредитов, отнесенных к сегменту проектного финансирования) составляет 105,8% по состоянию на 31.12.2025. За 2025 год объем портфеля бридж-кредитов по финансированию жилищного строительства на стадии получения разрешения на строительство, кредитные риски которых оцениваются агентством более консервативно, вырос на 5% до 0,19 трлн руб., при этом доля таких кредитов в портфеле проектного финансирования снизилась до 16,8%.

Уровень диверсификации активов оценивается как высокий – крупнейший актив (группа связанных активов) в рамках проектного финансирования составляет около 1% от совокупных активов Группы. Концентрация кредитов и займов юридическим лицам, выданных Группой десяти крупнейшим независимым заемщикам или группам заемщиков, составила 0,65 трлн руб. или около 10% активов Группы на 31.12.2025.

Агентство отмечает рост рентабельности капитала ДОМ.РФ: по расчетам Эксперт РА, по итогам за 2025 год показатель ROE составил 20,9% против 18,6% за 2024 год. Чистая прибыль Группы в 2025 году превысила 88 млрд рублей, увеличившись на 35% по сравнению с прошлым годом на фоне существенного роста процентных активов, который во многом был обеспечен ростом объемов секьюритизированных ипотечных закладных и проектного финансирования.

Агентство отмечает незначительное увеличение показателя рентабельности активов (ROA) до уровня 1,5% против 1,4% годом ранее, а также рост показателя чистой процентной маржи без учета секьюритизированных активов (NIM) на 0,5 п.п. до 3,7% (против 3,2% за 2024 год). Показатель отношения расходов на обслуживание долга, скорректированных на процентные расходы по ипотечным облигациям, к чистым доходам от операционной деятельности остался на уровне значения прошлого года и составил 0,8. В рамках стратегии Группа прогнозирует последовательное увеличение процентной маржи за счет сокращения стоимости фондирования при диверсификации пассивов за счет роста доли средств физических лиц.

Структура финансовых обязательств ДОМ.РФ на консолидированном уровне главным образом представлена текущими счетами и срочными депозитами физических и юридических лиц (34%), рост которых за 2025 год составил 19%. Также значимую долю в структуре обязательств составляют однотраншевые выпуски ипотечных ценных бумаг, эмитентом которых выступает ипотечный агент, погашение которых осуществляется за счет ипотечных портфелей, обеспечивающих соответствующие выпуски (32% от совокупных обязательств), и счета эскроу физических лиц (14%) на 31.12.2025. Большая часть (77%) выпущенных Группой долговых обязательств, рост которых за 2025 год составил 33%, имеет переменную или плавающую процентную ставку. Агентство высоко оценивает диверсификацию пассивов Группы: на 31.12.2025 совокупная доля средств десяти крупнейших клиентов в пассивах составила 7,4%.

По состоянию на текущую дату до конца 2026 года по корпоративным облигациям Группы предстоят погашения и оферты по 21 выпуску номинальным объемом около 386 млрд руб., из них на облигации, удерживаемые внешними инвесторами, приходится около 195 млрд руб. Агентство оценивает возможности рефинансирования как высокие. Отношение суммы краткосрочных активов и долгосрочных активов, под которые возможно привлечь залоговое финансирование, к краткосрочным обязательствам, составляет 0,99x на 31.12.2025. При расчете показателя агентство использовало данные управленческой отчетности Группы при учете срочности портфеля инвестиционных ценных бумаг, кредитов на проектное финансирование и клиентских средств, поскольку разбивка по контрактным срокам в соответствии с методологией МСФО не в полной мере учитывает ожидаемую срочность указанных статей активов и обязательств Группы. Также агентство учитывало возможность привлечения ликвидности под портфель ценных бумаг, находящихся на балансе ДОМ.РФ и возможность привлечения в рамках кредитной линии от Банка России под залог высококачественных нерыночных активов. В целом уровень балансовой текущей ликвидности оценивается агентством как приемлемый, принимая во внимание широкий профиль фондирования Группы и стабильно высокий потенциал привлечения дополнительной ликвидности за счет доступных лимитов на рынке межбанковских кредитов, операций посредством сделок прямого РЕПО, а также заимствований на рынках капитала через выпуск облигаций. Агентство положительно оценивает низкую подверженность ДОМ.РФ валютному и процентному риску, принимая во внимание особенности управления структурой баланса.

Агентство отмечает высокий уровень организации риск-менеджмента, связанный с оценкой кредитного качества ипотечных активов и проектного финансирования строительства через систему внутренних рейтингов и сценарным моделированием процентного риска, рисков досрочных погашений и ликвидности. Степень регламентации риск-менеджмента также оценивается высоко. Функции управления рисками возложены на Наблюдательный совет, Правление, систему профильных комитетов, а также на подразделения организации в рамках полномочий.

На 31.03.2026 активы ДОМ.РФ по консолидированной МСФО отчетности составили 6,7 трлн руб., капитал – 500,9 млрд руб., чистая прибыль по итогам 2025 года – 88,8 млрд руб.

Оценка внешнего влияния

В соответствии с методологией оценки внешнего влияния кредитный рейтинг присваивается на уровне условного рейтингового класса государства по совокупности следующих критериев:

• В оценке возможностей поддержки агентство учитывает, что государство оказывает сильное влияние на компанию, что подтверждается полным стратегическим и операционным контролем. Правительство Российской Федерации в рамках своих решений подтверждает стратегический курс на развитие жилищного и инфраструктурного строительства и сохранение высоких темпов строительства в отрасли. Агентство отмечает высокую значимость ДОМ.РФ и его группы лиц (далее – Группа) для государства и полный контроль деятельности ДОМ.РФ со стороны государства, включая утверждение стратегии развития, назначение наблюдательного совета и ревизионной комиссии, а также аудит со стороны Счетной палаты. Национальный совет по обеспечению финансовой стабильности и межведомственная рабочая группа при Банке России осуществляют контроль финансовой устойчивости ДОМ.РФ и качества системы управления рисками. Особый статус ДОМ.РФ также обусловлен вхождением в список стратегических предприятий и наличием иммунитета от банкротства в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». В отношении ДОМ.РФ установлены специальные нормативы финансовой устойчивости, значения которых на 31.03.2026 составляют: достаточности собственных средств (капитала) – 14,4 % (мин. 11,5%), максимального размера риска на одного заемщика или группу связанных заемщиков – 13,4% (макс. 25%), ликвидности – 157,7% (мин. 80%) и финансового рычага – 7,3% (мин. 2,5%).
• Агентство отмечает, что ограничения юридического, экономического и иного характера для оказания поддержки со стороны основного акционера отсутствуют, при этом поддержка осуществляется в рамках бюджетного законодательства.
• Агентство принимает во внимание полный контроль со стороны государства (89,9% акций ДОМ.РФ принадлежат государству) как поддерживающей структуры и его способность влиять на ключевые решения в компании. Полный государственный контроль над деятельностью компании сохраняется и после проведения первичного размещения акций (IPO) в 2025 году.
• Агентство отмечает высокую системную и социальную значимость ДОМ.РФ в качестве единого института развития в жилищной сфере и полагает, что потенциальное ухудшение финансового положения объекта рейтинга может негативно повлиять на функционирование рынка ипотеки, строительства жилой недвижимости и смежных индустрий.
• В оценке поддержки бюджета агентство учитывает историю предоставления поддержки компании. В частности, в 2023 году акционерный капитал ДОМ.РФ был увеличен на сумму 87 млрд руб., в 2022 году – на сумму 50 млрд руб. Также агентство учитывает, что часть облигаций, выпущенных ДОМ.РФ, обеспечена безотзывными государственными гарантиями, в том числе в соответствии с Распоряжением Правительства Российской Федерации от 21.11.2025 № 3391-р.

Компоненты рейтинга

Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): ruAA

Оценка внешнего влияния: паритет с РФ

Прогноз по рейтингу

По рейтингу установлен стабильный прогноз, что предполагает высокую вероятность сохранения кредитного рейтинга на текущем уровне на горизонте 12 месяцев.

Регуляторное раскрытие