«Эксперт РА» понизил рейтинг ООО «Главстрой» до уровня ruBB+

Москва, 14 июля 2022 г.

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» понизило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании ООО «Главстрой» до уровня ruBB+. Прогноз по рейтингу – стабильный. Ранее у компании действовал рейтинг на уровне ruBBB- со стабильным прогнозом.

ООО «Главстрой» является девелопером на рынке г. Москвы с опытом комплексного развития территорий, строительства жилой и коммерческой недвижимости с 1995 г. В настоящее время компания реализует четыре проекта, в том числе ЖК «Береговой» в районе «Филевский парк» и ЖК Balance на Рязанском проспекте, два апарт-отеля премиум-класса: «Сретенка 13/26» и «Соймоновский». Небольшое количество проектов на текущий момент ограничивает оценку уровня концентрации активов.

Понижение рейтинга обусловлено ухудшением финансовых показателей. Агентство отмечает снижение уровня рентабельности в 2021 году (далее - «отчетный период») и уменьшение объемов продаж в кв. метрах на 67% по сравнению с уровнем прошлого года. Это обусловлено политикой компании по сдерживанию реализации площадей с целью удержания приемлемого уровня рентабельности, по этой причине компания сдвинула сроки старта продаж 2 очереди ЖК «Береговой». Также позднее было завершено строительство 1 очереди Balance. В результате этого долговая и процентная нагрузки стали формироваться быстрее темпов роста продаж, вследствие чего профиль финансовых рисков компании претерпел негативную переоценку.

Агентство консервативно оценивает отраслевые риски компании. Жилищное строительство в России — это отрасль повышенного риска, прежде всего в силу долгосрочного цикла работ и ограниченной покупательной способности населения. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. Реальные располагаемые доходы населения снижаются на протяжении последних нескольких лет и основным драйвером поддержания спроса на квартиры на этом фоне выступали рекордно низкие ставки по ипотечным продуктам последние два года, достигнутые, в том числе, за счет субсидирования процентных ставок по ипотеке со стороны государства. Однако экстренное повышение ключевой ставки Банком России в конце февраля 2022 года на фоне ухудшения макроэкономических условий создает высокие барьеры для развития новых ипотечных продуктов, что в свою очередь оказывает сильное давление на спрос. Хотя постепенное снижение ключевой ставки и продление программы льготной ипотеки до конца 2022 года несколько сглаживают негативный эффект. Вследствие этого агентство консервативно оценивает подверженность отрасли внешним шокам. При этом вследствие реформы строительной отрасли, связанной с переходом на проектное финансирование и, как следствие, уходом с рынка небольших игроков, постепенно снижается объем предложения на рынке со стороны девелоперов, что поддерживает спрос на квартиры у действующих компаний. За период с 2019 по 2022 год объем текущего строительства в России снизился примерно на 20%. Тем не менее, по мнению агентства, девелоперская деятельность в России характеризуется крайне высокой конкуренцией. На 20 крупнейших девелоперских компаний приходится около четверти текущего объема строительства, что свидетельствует о невысоких барьерах для входа в отрасль.

Оценка рыночных и конкурентных позиций компании оказывает умеренно позитивное влияние на рейтинг. В настоящий момент портфель проектов составляет 2,7 млн кв. м, в том числе: в стадии ввода в эксплуатацию и начала передачи квартир покупателям – 148,6 тыс. кв. м., в стадии строительства - около 494 тыс. кв. м. При этом агентство отмечает, что в 1 кв. 2023 года запланирован старт строительства по нескольким новым проектам, в частности К31 на ул. Кржижановского, и Д8 на Даниловской набережной, Kampus на 1-ой Магистральной, что приведет к значительному росту объема строительства в краткосрочной перспективе - объем строительства составит 887 тыс. кв. м. Также компания и Мэрия Москвы подписали в 2021 году договор о комплексном развитии территории «Кунцево» площадью 610 тыс. кв.м и объемом инвестиций 100 млрд рублей что приведет еще больше росту объемов строительства после 2024г. Кроме того, в течение 2019 – 2021 гг. компания провела консолидацию в свой периметр ряда юридических лиц и земельных площадок под новые проекты по строительству недвижимости. Все это в среднесрочной перспективе приведёт к дополнительному росту числа реализуемых проектов.

Агентство отмечает высокую обеспеченность компании земельным банком. При поддержании текущих темпов строительства компания может вести деятельность более 3 лет без дополнительных инвестиций в земельный банк. Портфель проектов компании характеризуется умеренной степенью диверсификации, доля крупнейшего проекта в 2021-2022 гг. составляет 46 % в общем объеме строительства. Зависимость продаж от одного проекта создают риски в случае отклонения графика продаж от планового. Тем не менее, ожидается рост диверсификации денежного потока в среднесрочной перспективе по мере старта продаж новых проектов.  Компания реализует девелоперские проекты в Москве – в наиболее инвестиционно-привлекательном регионе России ввиду высоких среднедушевых доходов населения, что положительно сказывается на оценке бизнес-профиля компании.

С 2021 года наблюдается рост количества проектов, которые компания реализует по новому законодательству через эскроу-счета с привлечением проектного финансирования. По состоянию на 31.12.2021 (далее - «отчетная дата») компания заключила договоры на проектное финансирование общим объемом около 91 млрд руб. Вследствие этого агентство отмечает рост долгового портфеля и процентной нагрузки. Так объем чистого долга, по расчетам агентства, на отчетную дату составил 13,2 млрд руб., увеличившись более чем в 2 раза по сравнению с уровнем прошлого периода. Рост кредитной задолженности обусловлен спецификой ведения строительных работ в отрасли, характеризующийся длительным циклом работ в течение 3-4 лет.

В настоящий момент сдерживающее влияние на оценку уровня долговой и процентной нагрузки оказывают неравномерное распределение выручки и EBITDA между периодами из-за большого объема проектов в инвестиционной стадии и низкая заполняемость эксроу-счетов на конец отчетного и прогнозного периодов.  Отношение чистого долга к EBITDA по итогу отчетного периода превысило уровень в 4,5х, покрытие EBITDA процентных расходов составило менее 1х. Совокупность указанных факторов оказывает сдерживающее влияние на оценку финансовых рисков компании. Компания планирует наращивать объемы поступлений денежных средств на эскроу счета, что в среднесрочной перспективе окажет положительное влияние на соотношение показателя чистый долг к EBITDA. При этом общая оценка долговой нагрузки поддерживается на умеренном уровне благодаря сильной достаточности капитала компании – соотношение капитала к активам составляет 0,4х, что высоко оценивается по бенчмаркам агентства.

Активное наращивание проектов, реализуемых через механизм проектного финансирования, может оказывать определенное давление на показатели ликвидности компании в среднесрочной перспективе.  При этом компания имеет многолетний опыт работы с крупнейшими банками, значительный объем невыбранных кредитных линий в рамках проектов, в результате чего, по мнению агентства, у компании не возникнет сложностей в получении финансирования в необходимом объеме и показатели ликвидности будут находиться на приемлемом уровне. Дополнительную поддержку ликвидности компании оказывает сбалансированный долговой портфель без пиковых погашений в среднесрочной перспективе.

Агентство по-прежнему позитивно оценивает информационную прозрачность компании, концентрированную структуру собственности и качество корпоративного управления. Однако отсутствие в Совете директоров независимых участников ограничивает оценку фактора от максимального значения. Риск-менеджмент положительно оценивается агентством благодаря наличию собственного подразделения по управлению рисками в компании, а также аудита трех видов: внутреннего, внешнего и со стороны собственника. Агентство также отмечает высокое качество проработки стратегического обеспечения компании и отсутствие валютных рисков.

По состоянию на 31.12.2021 по данным финансовой отчетности активы компании составили 40,6 млрд руб., капитал – 15,3 млрд руб., чистый убыток за 2021 г. составила 691,4 млн руб.

Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.