Рейтинговые действия, 15.07.2020

«Эксперт РА» повысил рейтинг «Главстрой» до уровня ruBBB-
Поделиться
Facebook Twitter VK

PDF  

Москва, 15 июля 2020 г.

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» повысило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании АО «Главстрой» до уровня ruBBB-. Прогноз по рейтингу – стабильный.

Изменение рейтинга обусловлено качественным улучшением операционных показателей и метрик долговой нагрузки АО «Главстрой» (далее – Компания) на фоне успешного продолжения продаж по текущим проектам в 2019 г. и увеличения объемов строительства. При этом активное наращивание объемов текущего строительства и начало реализации новых проектов улучшило рыночные позиции Компании и, соответственно, обусловило переоценку показателей бизнес-рисков объекта рейтинга со стороны агентства.

АО «Главстрой» является девелопером на рынке г. Москвы с опытом строительства жилой и коммерческой недвижимости с 1995 г. Основные проекты, реализуемые Компанией в настоящее время, представлены двумя жилыми комплексами – «Береговой» в районе «Филевский парк» и Balance на Рязанском проспекте. Первые этапы проектов были выведены на рынок в 2018 г. и в настоящий момент характеризуются высокой степенью завершённости с ожидаемым сроком ввода в эксплуатацию в течение 3 кв. 2020 – 1кв. 2021 гг.

По состоянию на май 2020 г. объем текущего строительства в Москве составляет 592 тыс. кв. м, в июне Компания приступила к строительству 2 этапа ЖК «Береговой», в рамках которого планируется построить 316 тыс. кв. м жилья и инфраструктуры. Также в 2020 г. ожидается начало строительства 2-ого этапа ЖК Balance. В течение 2019 – 2020 гг. Компания провела консолидацию в свой периметр ряда юридических лиц и земельных площадок под новые проекты по строительству недвижимости, что в краткосрочной перспективе приведёт к дополнительному росту числа реализуемых проектов в г. Москве. По мнению агентства, активное наращивание объемов текущего строительства и количества выполняемых проектов оказывает положительное влияние на рыночные и конкурентные позиции Компании. При этом потенциал к увеличению числа реализуемых проектов подтверждается достаточным объемом земельного банка объекта рейтинга, размер которого, по оценкам Компании, составляет более 4.5 млн кв. м.

Агентство по-прежнему позитивно оценивает концентрацию деятельности в наиболее рентабельном для отрасли регионе РФ – в г. Москве. По мнению агентства, в условиях повышенных макроэкономических рисков ведение деятельности в регионе с высоким инвестиционным потенциалом является дополнительным преимуществом Компании.

Агентство консервативно оценивает риски отрасли жилищного строительства. Жилищное строительство в России — это отрасль повышенного риска, прежде всего в силу долгосрочного цикла работ и снижения на протяжении последних пяти лет реальных располагаемых доходов населения. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. Кроме того, распространение коронавирусной инфекции по миру и последовавшее за этим ухудшение макроэкономических условий и снижение деловой активности из-за ограничительных мероприятий, по мнению агентства, существенно сократят платежеспособный спрос на продукцию застройщиков в ближайшей перспективе. Вследствие этого агентство негативно оценивает перспективы развития рынка жилой недвижимости, что оказывает давление на рейтинговую оценку в части профиля бизнес-рисков Компании. При этом заявленные государством меры по поддержанию строительного сектора в виде субсидирования процентных ставок по ипотеке, расширение материнского капитала и обеспечения доступности кредитования для застройщиков способны сгладить потенциально сильное сокращение спроса на рынке жилой недвижимости и возникновение масштабных финансовых затруднений у участников девелоперского рынка. Меры государственной поддержки также коснулись АО «Главстрой» – в 2020 г. Группа была включена в перечень системообразующих организаций строительной отрасли.

Несмотря на общее ухудшение рыночной конъюнктуры в отрасли из-за пандемии, агентство оценивает устойчивость Компании к макроэкономическим рискам как достаточную для поддержания текущего уровня рейтинга, что обусловлено сильными финансовыми результатами за 2019 г. (далее – отчётный период) на фоне хороших темпов продаж и улучшения рыночных позиций. По итогам отчётного периода выручка Компании увеличилась почти в 4 раза, показатель EBITDA, по расчётам агентства, вырос более чем в 5 раз. Существенный рост продаж и операционной прибыли был обусловлен тем, что продажа недвижимости в жилых кварталах «Береговой» и «Balance» стартовала в феврале и октябре 2018 г. соответственно. Таким образом, реализация квартир осуществлялась неполный 2018 г., вслед за которым последовали продажи в течение полного 2019 г. Опережающий рост показателей выручки и EBITDA способствовали позитивной оценке показателей рентабельности и долговой нагрузки относительно уровней 2018 г.

По итогу 2019 г. рентабельность активов по скорректированной чистой прибыли, выросла с 1.7% до 5.5%. Рентабельность по EBITDA продемонстрировала рост с 20.7% до 29.7%. Существенный прирост чистых активов, обусловленный наращиванием объемов строительства, не оказал существенного влияния на рентабельность капитала, уровень которой увеличился с 13% до 14%.

Оценка долговой нагрузки продемонстрировала позитивную динамику благодаря сильным финансовым результатам – за прошедший год показатель Долг/EBITDA снизился с 4.5х до 1.6х, FFO/Долг увеличился с 15% до 62%. Основное давление на оценку долговой нагрузки продолжает оказывать негативный уровень операционных денежных потоков, при этом агентство не ожидает улучшения показателей на горизонте ближайших 2 лет из-за начала использования эскроу-счетов для реализации новых проектов. Положительный CFO для Компании будет формироваться циклическим образом по мере раскрытия эскроу-счетов после ввода объектов в эксплуатацию. Для финансирования инвестиционной фазы строительства будут использоваться проектные кредиты, что приведёт к существенному росту общего уровня долга в абсолютном выражении в ближайшей перспективе. Тем не менее, по мнению агентства, компания сможет поддерживать продажи по текущим проектам и аккумулировать на счетах объем средств на сопоставимом уровне с выборкой проектных кредитов, что позволит нивелировать рост общего уровня долга.

При расчёте уровня прогнозной ликвидности на горизонте ближайших 18 месяцев с отчётной даты агентство исходило из паритета между источниками ликвидности и денежными оттоками на финансирование операционной деятельности, долговые платежи и выплату дивидендов. Такая оценка во многом определяется достаточным объемом невыбранных кредитных линий и возможностями компании по рефинансированию кредитов и займов в случае нехватки денежных средств. «Стрессовая» ликвидность оценивается агентством на высоком уровне – покрытие скорректированными на качество активами обязательств компании на отчетную дату составило 1.35х.

Агентство по-прежнему позитивно оценивает информационную прозрачность Группы, качество корпоративного управления, концентрированную структуру собственности. Риск-менеджмент положительно оценивается агентством благодаря наличию собственного подразделения по управлению рисками в компании, а также аудита трех видов: внутреннего, внешнего и со стороны собственника.

Агентство также отмечает высокое качество проработки стратегического обеспечения компании и отсутствие валютных рисков.

По состоянию на 31.12.2019 по данным финансовой отчетности активы компании составили 7.9 млрд руб., капитал – 10.0 млрд руб., чистая прибыль за 2019 г. составила 1.0 млрд руб.

Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.

Кредитный рейтинг АО «Главстрой» был впервые опубликован 15.07.2019. Предыдущий рейтинговый пресс-релиз по данному объекту рейтинга был опубликован 15.07.2019.

Кредитный рейтинг присвоен по российской национальной шкале и является долгосрочным. Пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по нему ожидается не позднее года с даты выпуска настоящего пресс-релиза.

При присвоении кредитного рейтинга применялась методология присвоения рейтингов кредитоспособности нефинансовых компаний https://raexpert.ru/ratings/methods/current (вступила в силу 08.06.2020).

Присвоенный рейтинг и прогноз по нему отражают всю существенную информацию в отношении объекта рейтинга, имеющуюся у АО «Эксперт РА», достоверность и качество которой, по мнению АО «Эксперт РА», являются надлежащими. Ключевыми источниками информации, использованными в рамках рейтингового анализа, являлись данные Банка России, АО «Главстрой», а также данные АО «Эксперт РА». Информация, используемая АО «Эксперт РА» в рамках рейтингового анализа, являлась достаточной для применения методологии.

Кредитный рейтинг был присвоен в рамках заключенного договора, АО «Главстрой» принимало участие в присвоении рейтинга.

Число участников рейтингового комитета было достаточным для обеспечения кворума. Ведущий рейтинговый аналитик представил членам рейтингового комитета факторы, влияющие на рейтинг, члены комитета выразили свои мнения и предложения. Председатель рейтингового комитета предоставил возможность каждому члену рейтингового комитета высказать свое мнение до начала процедуры голосования.

АО «Эксперт РА» в течение последних 12 месяцев не оказывало АО «Главстрой» дополнительных услуг.

Кредитные рейтинги, присваиваемые АО «Эксперт РА», выражают мнение АО «Эксперт РА» относительно способности рейтингуемого лица (эмитента) исполнять принятые на себя финансовые обязательства и (или) о кредитном риске его отдельных финансовых обязательств и не являются установлением фактов или рекомендацией покупать, держать или продавать те или иные ценные бумаги или активы, принимать инвестиционные решения.

Присваиваемые АО «Эксперт РА» рейтинги отражают всю относящуюся к объекту рейтинга и находящуюся в распоряжении АО «Эксперт РА» информацию, качество и достоверность которой, по мнению АО «Эксперт РА», являются надлежащими.

АО «Эксперт РА» не проводит аудита представленной рейтингуемыми лицами отчётности и иных данных и не несёт ответственность за их точность и полноту. АО «Эксперт РА» не несет ответственности в связи с любыми последствиями, интерпретациями, выводами, рекомендациями и иными действиями третьих лиц, прямо или косвенно связанными с рейтингом, совершенными АО «Эксперт РА» рейтинговыми действиями, а также выводами и заключениями, содержащимися в пресс-релизах, выпущенных АО «Эксперт РА», или отсутствием всего перечисленного.

Представленная информация актуальна на дату её публикации. АО «Эксперт РА» вправе вносить изменения в представленную информацию без дополнительного уведомления, если иное не определено договором с контрагентом или требованиями законодательства РФ. Единственным источником, отражающим актуальное состояние рейтинга, является официальный интернет-сайт АО «Эксперт РА» www.raexpert.ru.

Публикации по тематике


Застройщикам предсказали резкое увеличение числа облигационных займов

РБК

В ближайший год число застройщиков, использующих облигационные займы, как минимум удвоится, прогнозирует «Эксперт РА». Агентство связывает этот тренд с тем, что девелоперам крайне сложно привлечь в банках проектное финансирование.
10.09.2020

Кризис ускорит процесс консолидации в жилом строительстве

Площадки выбывающих игроков будут застраиваться крупными игроками, считает младший директор по корпоративным рейтингам агентства "Эксперт РА". 12.03.2020

Как за 20 лет жилищное строительство прошло путь от хаоса до тотального контроля

Ведомости

Российская экономика 1999–2019 гг. Спецпроект «Ведомостей» и «Эксперт РА»
04.11.2019

ВТБ увеличил долю в Группе ПИК в три раза

Business FM

Для девелопера это страховка в условиях новых правил для застройщиков, для банка — источник фондирования в виде средств дольщиков
08.07.2019

Системе проектного финансирования новостроек не хватает 1 трлн рублей

ИЗВЕСТИЯ

Для перехода на проектное финансирование новостроек по системе эскроу-счетов строительной отрасли потребуется господдержка в триллион рублей до 2022 года, считают специалисты рейтингового агентства «Эксперт РА».
08.04.2019