Наметившийся рост ставок по ипотечным кредитам приведет к небольшому охлаждению рынка во второй половине текущего года. В соответствии с базовым сценарием «Эксперт РА», объем рынка ипотечного кредитования в 2014 году составит не менее 1,75 трлн рублей. Базовый сценарий предполагает сохранение стагнации в экономике (рост реального ВВП по итогам года – в пределах 0,5%), а также сохранение напряженной геополитической ситуации. При таком сценарии мы ожидаем незначительный (на 0,5-1 п.п.) рост ставок по ипотеке до конца текущего года, что связано с продолжающейся тенденцией удорожания заемных средств для банков. В результате темп прироста выдачи ипотечных ссуд в 2014 году сохранится на уровне прошлого года и составит 30-33%. Ипотечный портфель вырастет на 28-30%, что существенно выше ожидаемого нами роста по необеспеченным потребительским кредитам (17%) и кредитам МСБ (6-7%). В 2015 году темп прироста рынка составит порядка 20-25%, а объем выданных ссуд – 2100-2200 млрд. руб. В случае отрицательных темпов прироста реального ВВП (более чем на 0,5 п.п.) темпы прироста ипотечного рынка замедлятся до 15%.
В условиях нестабильности политической и экономической ситуации и ослабления курса рубля мы ожидаем сохранения интереса заемщиков к приобретению жилья, как для собственного пользования, так и в инвестиционных целях. Доля сделок с помощью ипотечных кредитов в общем объеме операций по приобретению жилья продолжит расти и может достигнуть 28% к концу года.
По мнению «Эксперта РА», в ближайшие годы ипотека останется наиболее перспективным направлением размещения средств для банков. В условиях замедления прочих видов кредитования как физических, так и юридических лиц и ухудшения качества их портфелей ипотека остается единственным сегментом кредитования, сохраняющим высокие темпы роста и низкий уровень просроченной задолженности. В то время как в сегменте необеспеченного кредитования растет число заемщиков, имеющих одновременно два и более кредитов, ипотечный рынок далек от насыщения: по-прежнему остро стоит вопрос обеспечения населения жильем, что позволяет поддерживать стабильный интерес заемщиков к ипотеке. На рынке возможно появление новых игроков, в том числе и крупных. Как пример, вследствие применения зарубежных санкций к СМП Банку в отношении возможности проведения операций по пластиковым картам, его акционерами было принято решение пересмотреть стратегию развития и сделать упор на ипотечное кредитование. В планах банка – в ближайшие несколько лет выйти в данном сегменте на федеральный уровень.
Банки продолжат конкурентную борьбу за заемщика неценовыми методами. В частности, в условиях активного роста жилищного строительства мы ожидаем увеличения количества совместных программ и спецпредложений банков и застройщиков.
По оценкам «Эксперта РА», по итогам 2014 года доля ссуд на новостройки сможет достигнуть 40% всей выдачи. Перспективу в ипотечных кредитах на первичном рынке жилья видит и государство: программа Внешэкономбанка по выкупу облигаций банков, обеспеченных кредитами на строящееся жилье, была продлена до 2015 года. Помимо этого, в 2014 году АИЖК была разработана программа, предусматривающая льготное кредитование заемщиков на этапе строительства дома.
Вместе с тем существует ряд вызовов дальнейшему развитию рынка ипотечного кредитования. Снижение требований к заемщикам увеличивает кредитные риски, что в условиях резкого ухудшения макроэкономической ситуации и замедления ипотечного рынка может привести к росту просроченной задолженности. Помимо этого, с ростом доли кредитов на новостройки в общем объеме выдачи повышается зависимость рынка от рисков строительной отрасли, прежде всего, недостроя. Высока вероятность ужесточения банками требований к степени готовности аккредитованных новостроек: в частности, могут исчезнуть ипотечные кредиты на новые дома, находящиеся на стадии подготовки проектной документации или «котлована».
Для обеспечения дальнейшего стабильного роста ипотечного рынка необходимы дополнительные источники долгосрочного фондирования, что невозможно без развития внутреннего рынка секьюритизации. Причем вовлекать в оборот необходимо и неипотечные активы (автокредиты, кредиты МСБ, необеспеченные потребительские кредиты). Для этого требуется совершенствование законодательства по секьюритизации активов, выработка единых подходов и требований к выпуску подобных ценных бумаг. Позитивное влияние на рынок ипотеки также окажет создание благоприятных законодательных условий для банков, работающих с ипотекой, в частности, смягчение норм резервирования ипотечных кредитов.
