Москва, 29 июля 2022 г.
Рейтинговое агентство «Эксперт РА» подтвердило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании ООО «Легенда» на уровне ruBBB-. Прогноз по рейтингу изменён с позитивного на стабильный.
ООО «Легенда» (далее – «компания») является консолидирующей компанией активов группы Legenda Intelligent Development, осуществляющей строительство жилой недвижимости в г. Cанкт-Петербург и входящей в топ-15 девелоперов по объемам текущего строительства в данном регионе. Компания также является лидером в сегменте высокобюджетных сделок жилой недвижимости г. Санкт-Петербурга. По итогам 2021 года (далее – «отчетный период») компания продемонстрировала рост выручки по стандартам МСФО на 9% и рост стоимости заключенных договоров на 47%. Начиная с 2010 года, компания успешно ввела в эксплуатацию 10 проектов общей площадью 600 тыс. кв. м., на текущий момент в стадии строительства находится 4 жилищных комплекса с общей площадью жилых помещений 154 тыс. кв. м. В ближайшие годы компания планирует запустить проекты на рынке г. Москва и диверсифицировать свою выручку по региональному признаку.
Изменение прогноза по рейтингу ООО «Легенда» на стабильный обусловлено недостижением компанией ранее запланированных на 2021 год метрик (объем продаж, выручка по стандартам МСФО, покрытие эскроу), а также корректировкой плановых метрик на 2022 год и последующие периоды. В условиях экономической нестабильности ООО «Легенда» придерживается динамического управления рисками и консервативных прогнозов. Перенос старта продаж части проектов в г. Санкт-Петербург с 2021 года на 2022 год, а также сдвиг даты начала строительства проекта в г. Москва привели к отклонению фактических продаж 2021 года от плановых в меньшую сторону на 14%, а выручки по стандартам МСФО на 19%. Вышеуказанные причины привели как к сокращению фактических поступлений денежных средств на эскроу-счета в отчетном периоде по сравнению с плановыми на 33%, так и к корректировке прогноза таких поступлений в будущих периодах. Более медленное наполнение эскроу-счетов привело к снижению долга компании в меньшей степени по сравнению с ожиданиями, заложенными в момент предыдущей актуализации кредитного рейтинга и являвшимися основой для установления позитивного прогноза. Продолжающаяся положительная динамика цен на недвижимость и доли ипотечных сделок в общем объеме продаж компании в совокупности с проводимыми государством мерами по поддержке ипотечных заимствований будут оказывать поддержку текущему рейтингу компании, а также стабильному прогнозу по рейтингу.
Риск-профиль отрасли компании оценивается агентством консервативно. Жилищное строительство в России характеризуется повышенным риском в силу цикличности, существенной длинны инвестиционной фазы, а также в силу снижения реальных располагаемых доходов населения за последние семь лет. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. Устойчивость к внешним шокам ООО «Легенда» частично компенсируется типом проектов компании – продажи недвижимости в ценовом сегменте выше среднего менее подвержены колебаниям бизнес-циклов в экономике.
Рыночные и конкурентные позиции ООО «Легенда» находятся на уровне выше среднего. Объем земельного банка компании при текущих темпах строительства создает высокую обеспеченность ресурсной базой. Компания осуществляет продажи в г. Санкт-Петербурге, где среднедушевые доходы населения существенно выше бенчмарков агентства, что соответствует высокой оценке критерия рынка сбыта. Сдерживающим фактором для рыночных и конкурентных позиций является низкий объем текущего жилого строительства, который составляет менее 200 тыс. кв. м. Риски, связанные с концентрацией бизнеса, отсутствуют: доля крупнейшего контрагента в структуре выручки незначительна, а зависимость от труднозаменимых поставщиков и подрядчиков отсутствует, портфель проектов характеризуется высокой диверсификацией, вследствие чего нет рисков зависимости денежного потока от успешной реализации отдельного проекта.
Уровень долговой нагрузки оценивается агентством на среднем уровне. По расчетам агентства отношение скорректированного долга к EBITDA по МСФО на 31.12.2021 (далее – «отчетная дата») уменьшилось г/г и составило 3,6х. Улучшение долговой нагрузки связано с поступлением денежных средств на эскроу-счета, а также с ростом показателя EBITDA. В отчетном периоде компания привлекала проектное финансирование для старта новых проектов, а также выпустила облигационный заем объемом 4,0 млрд руб. При оценке общего уровня долговой нагрузки агентство учитывало, что погашение корпоративных займов привязано к стадии реализации проектов и раскрытию эскроу-счетов застройщика, это в свою очередь сглаживает давление на рейтинговую оценку. Агентство ожидает, что на горизонте года от отчетной даты отношение скорректированного долга к EBITDA снизится благодаря усилению финансовых показателей из-за старта продаж по новым проектам, а также признания части выручки по уже строящимся объектам. Уровень процентной нагрузки оказывает умеренно негативное влияние на рейтинг: на отчетную дату покрытие процентных платежей показателем EBITDA составило около 2,0х. По ожиданиям агентства на горизонте года от отчетной даты процентное покрытие останется вблизи текущих уровней.
Фактор рентабельности компании оценивается агентством на уровне выше среднего: за отчетный период рентабельность по EBITDA составила 22%. Агентство ожидает, что рентабельность ООО «Легенда» на горизонте года от отчетной даты будет находится вблизи текущих уровней.
Наполнение эскроу-счетов и рост величины покрытия долга по проектному финансированию денежными средствами оказывает положительное влияние на показатели ликвидности компании. По расчетам агентства, в среднесрочной перспективе наполнение эскроу-счетов будет покрывать обязательства по погашению проектного финансирования. Учитывая опыт работы компании с кредитными организациями, у агентства также нет сомнений в способности компании в будущем привлекать необходимый объем финансирования. Качественная оценка ликвидности нейтрально оценивается агентством ввиду наличия пика погашений в ближайшие пять лет и отсутствию у компании дивидендной политики.
Блок корпоративных рисков оценен агентством на высоком уровне. Качество корпоративного управления и уровень информационной прозрачности соответствуют максимальным оценкам факторов, из недостатков стоит отметить отсутствие коллегиального исполнительного органа в лице Правления. Стратегические планы ООО «Легенда» содержат исчерпывающую информацию по операционным и финансовым показателям – качество стратегического планирования оценивается позитивно ввиду детализации и долгосрочности планирования. Система управления рисками соответствует профилю рисков, принимаемых на себя компанией, присутствует коллегиальный орган, в функции которого входит управление рисками. Осуществляется страхование недвижимого имущества и гражданской ответственности.
Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.
Кредитный рейтинг ООО «Легенда» был впервые опубликован 26.04.2018. Предыдущий рейтинговый пресс-релиз по данному объекту рейтинга был опубликован 03.08.2021.
Кредитный рейтинг присвоен по российской национальной шкале и является долгосрочным. Пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по нему ожидается не позднее года с даты присвоения или последнего пересмотра.
При присвоении кредитного рейтинга применялась методология присвоения рейтинг кредитоспособности нефинансовых компаний https://raexpert.ru/ratings/methods/current/ (вступила в силу 18.05.2022).
Присвоенный рейтинг и прогноз по нему отражают всю существенную информацию в отношении объекта рейтинга, имеющуюся у АО «Эксперт РА», достоверность и качество которой, по мнению АО «Эксперт РА», являются надлежащими. Ключевыми источниками информации, использованными в рамках рейтингового анализа, являлись данные Банка России, ООО «Легенда», а также данные АО «Эксперт РА». Информация, используемая АО «Эксперт РА» в рамках рейтингового анализа, являлась достаточной для применения методологии.
Кредитный рейтинг был присвоен в рамках заключенного договора, ООО «Легенда» принимала участие в присвоении рейтинга.
Число участников рейтингового комитета было достаточным для обеспечения кворума. Ведущий рейтинговый аналитик представил членам рейтингового комитета факторы, влияющие на рейтинг, члены комитета выразили свои мнения и предложения. Председатель рейтингового комитета предоставил возможность каждому члену рейтингового комитета высказать свое мнение до начала процедуры голосования.
АО «Эксперт РА» в течение последних 12 месяцев не оказывало ООО «Легенда» дополнительных услуг.
Кредитные рейтинги, присваиваемые АО «Эксперт РА», выражают мнение АО «Эксперт РА» относительно способности рейтингуемого лица (эмитента) исполнять принятые на себя финансовые обязательства и (или) о кредитном риске его отдельных финансовых обязательств и не являются установлением фактов или рекомендацией покупать, держать или продавать те или иные ценные бумаги или активы, принимать инвестиционные решения.
Присваиваемые АО «Эксперт РА» рейтинги отражают всю относящуюся к объекту рейтинга и находящуюся в распоряжении АО «Эксперт РА» информацию, качество и достоверность которой, по мнению АО «Эксперт РА», являются надлежащими.
АО «Эксперт РА» не проводит аудита представленной рейтингуемыми лицами отчётности и иных данных и не несёт ответственность за их точность и полноту. АО «Эксперт РА» не несет ответственности в связи с любыми последствиями, интерпретациями, выводами, рекомендациями и иными действиями третьих лиц, прямо или косвенно связанными с рейтингом, совершенными АО «Эксперт РА» рейтинговыми действиями, а также выводами и заключениями, содержащимися в пресс-релизах, выпущенных АО «Эксперт РА», или отсутствием всего перечисленного.
Представленная информация актуальна на дату её публикации. АО «Эксперт РА» вправе вносить изменения в представленную информацию без дополнительного уведомления, если иное не определено договором с контрагентом или требованиями законодательства РФ. Единственным источником, отражающим актуальное состояние рейтинга, является официальный интернет-сайт АО «Эксперт РА» www.raexpert.ru.