«Эксперт РА» подтвердил рейтинг компании «Эдисонэнерго» на уровне ruBBB-

Москва, 22 апреля 2021 г.

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» подтвердило рейтинг кредитоспособности проектной компании «Эдисонэнерго» на уровне ruBBB-. Прогноз по рейтингу – стабильный.

ООО «Эдисонэнерго» (ADG group, далее - компания) осуществляет проект редевелопмента 39 кинотеатров, большинство из которых расположенных в г. Москва между Третьим транспортным кольцом и МКАД. Объекты недвижимости были выкуплены у Правительства Москвы в конце 2014 года с целью дальнейшего создания многофункциональных комплексов, включающих торгово-развлекательные площади, а также культурно-социальные и образовательные форматы. План реконструкции предполагает существенное изменение фасадных решений, а также практически трехкратное увеличение первоначальных площадей со 170 тыс. кв. м. до 523 тыс. кв. м. Портфель реализованных компанией проектов насчитывает более одного миллиона квадратных метров коммерческой недвижимости, что совокупно с высоким качеством проработки бизнес-плана и наличием внешней экспертизы от международной консалтинговой фирмы в сфере недвижимости по доходной и расходной части в разрезе каждого объекта положительно влияет на уровень бизнес-рисков компании.

Реконструкция приобретенных кинотеатров осуществляется преимущественно за счет заёмных средств, привлекаемых траншами в рамках заключенного кредитного соглашения с Банком ВТБ (ПАО). Невысокая доля собственных средств в общих затратах на реализацию проекта по-прежнему оказывает сдерживающее влияние на рейтинговую оценку. Решение об открытии траншей принимается по каждому объекту отдельно и основывается на анализе его финансовой состоятельности. После начала инвестиционной фазы последующая выборка денежных средств происходит поэтапно в зависимости от прогресса и приемки ранее выполненных работ. Таким образом, по ожиданиям агентства, объем доступных денежных средств в следующие 18 месяцев от 31.12.2020 (далее- отчетная дата) будет соизмерим с расходами компании на строительство.

Давление на рейтинг оказывает низкий уровень законтрактованности площадей: на конец первого квартала 2021 года договоры аренды (property lease agreement, PLA) были заключены в общей сложности на менее 50% арендопригодных площадей. Это обусловлено тем, что большая часть объектов еще находится в стадии строительства (на отчетную дату введены в эксплуатацию 7 объектов), а PLA принято заключать на финальной стадии.

По расчетам агентства на данный момент компания завершила около 50% от всего объема инвестиций, что, согласно методологии, соответствует основной стадии проекта и оказывает умеренно позитивное влияние на рейтинг. При этом в 2020 году график строительства был пересмотрен и введение в эксплуатацию большинства объектов было сдвинуто на 2-3 квартала. Основная причина задержки сроков ввода объектов связана с пандемией, а именно с переносом сроков поставки материалов и оборудования, с дефицитом сезонных рабочих и приостановкой работ на площадках по требованию властей. Согласно актуальному графику до конца 2022 года будет завершено строительство 30 объектов и 1 объект должен быть введен в эксплуатацию в 2023. Агентство отмечает, что в данном графике при планировании сроков был предусмотрен запас в среднем в размере 1 квартала в качестве возможного продления сроков в связи с пандемией. Значительные сдвиги сроков реализации строительства не повлияли на уровень рейтинга, поскольку банк-кредитор пересмотрел условия договора, увеличив сроки выборки траншей, и перенес дату финансового завершения со 2 квартала 2022 года на 4 квартал 2023. Также компания планирует подписать дополнительное соглашение с банком-кредитором, предполагающее перенос погашения основной суммы долга с 2023 года на более поздний период.

В связи с уменьшением объема поступлений арендных платежей из-за пандемии коэффициенты покрытия долга и процентных расходов – DSCR и ISCR - находятся на относительно невысоком уровне. Однако комфортные условия погашения и партнерские отношения с ключевым кредитором минимизируют как риски разрыва ликвидности, так и риски достаточности денежных средств для обслуживания долговых обязательств. Согласно действующим на текущий момент условиям кредитного договора, компания будет выплачивать менее половины фактически начисляемых процентов. Оставшаяся часть начисленных, но не уплаченных процентов, капитализируется и подлежит к уплате начиная с 2022 года.

В связи с масштабностью реализуемого проекта компания сотрудничает сразу с несколькими генеральными подрядчиками. По мнению агентства, риск неисполнения генподрядчиком своих обязательств по уже строящимся объектам нивелируется наличием банковских гарантий от банков рейтингового класса ruBBB+ и выше. Учитывая высокую периодичность приема выполненных работ и поэтапное финансирование по каждому объекту, уровень покрытия возможных убытков за счет выданных гарантий оценивается агентством как достаточный, поскольку в моменте покрывает величину выданных генподрядчику авансов. Кроме этого, условия сотрудничества с ключевыми генподрядчиками подразумевают страхование строительно-монтажных работ и послепусковых гарантийных обязательств. Страховая сумма покрывает около 80% объема инвестиций, что позитивно оценивается агентством.

В числе факторов, ограничивающих рейтинговую оценку, агентство также выделяет отсутствие части информации о конечных бенефициарах и деконцентрированную структуру собственности компании.

По данным отчетности ООО «Эдисонэнерго» по стандартам РСБУ активы компании на 31.12.2020 составляли 46,8 млрд руб., объем собственных средств – 4 млрд руб.

Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.