За 2018 год банками было выдано почти 1,5 млн ипотечных кредитов на общую сумму 3 трлн рублей. Таким образом, объем предоставленных ипотечных кредитов увеличился на 49 против 37% годом ранее, достигнув рекордных значений за всю историю развития ипотечного рынка в России (см. график 1). Основными причинами активизации ипотечного кредитования стали низкие процентные ставки, которые наблюдались на рынке на протяжении большей части прошлого года, относительно стабильные цены на недвижимость и рост выдач кредитов с первоначальным взносом менее 20%. На 01.01.2019 совокупный ипотечный портфель составил 6,4 трлн рублей, прибавив за год 24% (в 2017-м темп прироста составил 15%). Ипотечный портфель лидирует по темпам прироста по сравнению с другими сегментами розничного кредитования – автокредитами и необеспеченными потребительскими ссудами (см. график 2).
Снижение ставок по ипотечным кредитам продолжалось в течение 1-го полугодия 2018-го, однако с сентября многие игроки стали повышать ипотечные ставки в связи с увеличением ключевой и ростом стоимости вкладов физлиц – главного источника фондирования ипотеки. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам была на минимуме 9,4% в сентябре и октябре (см. график 3), поскольку в средних показателях динамика ставок отдельных игроков отражается с опозданием на 2–3 месяца. В декабре 2018-го средняя ставка была на уровне 9,7%, а в январе 2019-го приблизилась к 9,9% в связи с повторным повышением ставок крупнейшими участниками рынка с начала года.
С I квартала 2018 года начался активный рост цен на первичное жилье, и, по нашим прогнозам, в среднесрочной перспективе положительная динамика усилится: переход застройщиков к банковскому фондированию и работе через эскроу-счета в середине 2019-го приведет к росту затрат на строительство. Цены на «вторичку» стабилизировались в II квартале 2018 года после почти 2,5 лет падения и перешли к росту в IV квартале (см. график 4). В 2018-м выдачи кредитов на приобретение вторичной недвижимости росли более высокими темпами, чем на новостройки – 54 против 39%. Соответственно доля выдач на приобретение новостроек в 2018-м снизилась с 35 до 32%. Меньшие темпы прироста выдач на «первичку» связаны со снижением числа новых объектов на рынке, а также с увеличивающимся разрывом в ценах на первичную и вторичную недвижимость. Ожидание повышения цен на новостройки после изменения механизма финансирования долевого строительства может привести к кратковременному всплеску спроса на «первичку» в 1-м полугодии 2019-го, однако в ближайшие 1–2 года прирост выдач ипотеки будет происходить в основном за счет кредитования на покупку вторичного жилья. Тем не менее, агентство отмечает, что в долгосрочной перспективе новый механизм повысит доверие к рынку первичного жилья, что позитивно отразится на спросе на ипотеку в этом сегменте.
В 2018-м объем ввода жилья составил 75,3 млн кв. м, что на 4,9% меньше результатов предыдущего года (см. график 5). Снижение показало как индивидуальное домостроение (на 1,5%, до 32,5 млн кв. м), так и ввод жилья в многоквартирных домах (на 7,4%, до 42,8 млн кв. м).
Доля просроченной задолженности компаний, занимающихся строительством зданий и сооружений, выросла с 16,5 до 17,3% за 2018 год. Выдачи кредитов компаниям на строительство зданий и сооружений в 2018-м сократились на 5,3% по сравнению с прошлым годом. Это обусловлено, с одной стороны, отсутствием у застройщиков новых проектов, под которые требуется финансирование, с другой – слабым интересом банков к застройщикам в связи со стабильно высокими рисками кредитования данного сектора.
Хотя реальные доходы населения фактически стагнировали в 2018-м после падения в 2014–2017 годах (по данным Росстата, реальные располагаемые доходы населения снизились в 2018 году на 0,2% с учетом единовременной выплаты пенсионерам в размере 5 тыс. рублей в январе 2017-го1 ), объем просроченной задолженности по ипотеке не показывает существенного увеличения. Объем просроченной задолженности вырос на 5,6% за 2018 год, а ее доля в ипотечном портфеле сократилась на 0,2 п. п., составив 1,1% на 01.01.2019 (см. график 6). Снижение доли просрочки происходит из-за опережающего прироста объема ипотечного портфеля, при этом следует отметить, что качество рекордных выдач 2018-го в полной мере удастся оценить только через 2–3 года. Объем просроченной задолженности по валютной ипотеке сократился на 20% за 2018 год, а ее доля в общем ипотечном портфеле составила около 0,5% от общего объема задолженности на 01.01.2019.
Со второй половины 2017 года в результате снижения ставок на рынке отмечается рост спроса заемщиков на рефинансирование ипотечных кредитов, выданных ранее под более высокие проценты. В 2018 году доля выдач на рефинансирование ипотечных кредитов, по оценке рейтингового агентства «Эксперт РА», выросла с 9 до 11%. Согласно нашему прогнозу, рост ставок, начавшийся в конце 2018-го и продолжающийся в первые месяцы 2019-го, приведет к снижению популярности данного продукта. Мнения кредитных организаций по этому вопросу разделились – 51% опрошенных считают, что потребность в рефинансировании кредитов у заемщиков сохранится, 49% ожидают снижения спроса на него.
Москва сохранила в 2018 году лидирующую позицию по объему выданных ипотечных кредитов (385,5 млрд рублей), при этом прирост выдач в столице (+52%) оказался несколько выше, чем в целом по стране (+49%). На втором месте по объему выдач – Московская область (252,7 млрд рублей), замыкает тройку лидеров Санкт-Петербург (200,3 млрд рублей). Благодаря значительному увеличению ипотечного кредитования Свердловская область потеснила Республику Татарстан и вошла в пятерку лидеров по объему выдач в 2018-м (см. график 7).
За 2018 год средний размер ипотечного кредита вырос на 10%, с 1,86 до 2,05 млн рублей. Росту размера ссуды способствовали относительная стабильность цен на жилье, комфортные на протяжении большей части года ставки кредитования, а также тенденция к сокращению величины первоначального взноса. Наибольшей популярностью среди заемщиков пользуются ипотечные кредиты до 3 млн рублей – на них приходилось 64% выданных в 2018 году ссуд (см. график 8). При этом тенденция к росту размера ссуды была наиболее заметна в 1-м полугодии 2018-го в период активного снижения ставок – 59% выданных в тот период ссуд имели размер до 3 млн рублей.
Многие заемщики поспешили воспользоваться благоприятными условиями на ипотечном рынке в 2018 году и не стали откладывать покупку квартиры в кредит, в связи с чем несколько снизился размер первоначального взноса. По оценке агентства, доля ссуд с первоначальным взносом от 10 до 20% выросла с 35 до 41% (см. график 9). Однако агентство отмечает, что доля наиболее рискованных кредитов с первоначальным взносом менее 10% существенно не возросла. Банк России с 1 января 2019 года вновь увеличил коэффициенты риска по ипотечным ссудам с первоначальным взносом менее 20%. Ряд банков отреагировал на эту меру введением в начале 2019-го надбавок к процентной ставке при уплате менее 20% в качестве первоначального взноса, что снизит привлекательность таких ссуд для заемщиков, однако не будет являться заградительной мерой для их выдачи.
Увеличение среднего размера ипотечного кредита на фоне стагнации реальных доходов заставляет заемщиков выбирать более длинные сроки кредитования для формирования комфортного графика погашения. За 2018 год средневзвешенный срок кредитования вырос более чем на год, до 16,7 лет. Тенденция к росту срока кредитования была отмечена еще в 1-м полугодии 2018-го, однако во второй половине года усилилась. Более половины кредитов в 2018 году (52%) были выданы банками на срок от 10 до 20 лет (см. график 10).
1 Без учета единовременной выплаты пенсионерам в размере 5 тыс. рублей в январе 2017-го прирост реальных доходов в 2018 году составил 0,3%.